Договор купли продажи с последующей арендой

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2020 № Ф07-10388/2020).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды, однако соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре (Постановление Девятого ААС от 13.06.2018 № 09АП-22117/2018-ГК).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (Постановление Первого ААС от 02.04.2019 по делу № А43-27801/2018), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Арендатор вправе выкупить в том числе не все имущество, а часть его, если такое имущество можно обособить от прочих объектов аренды (Постановление Девятнадцатого ААС от 25.06.2014 по делу № А14-3887/2013 ).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Лицо, имеющее право выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, вправе оспорить кадастровую стоимость этого имущества. Подробнее читайте об этом в подборке судебной практики, сделанной КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его беслпатно здесь.

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с правом выкупа

Предлагаем скачать универсальный образец договора аренды с последующим выкупом:

С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:

  • сам договор,
  • паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
  • если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
  • если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
  • документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.

Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:

  • техплан с экспликацией;
  • акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.

Подробнее о пакете документов можно прочесть в статье о купле-продажи квартиры:

Особенности регистрации в ЕГРН договора аренды квартиры с выкупом

В случае с приобретением квартиры по договору аренды с правом последующего выкупа процедуру госрегистрации придется пройти дважды, поскольку зарегистрировать нужно:

  • сам договор аренды;
  • переход права собственности от арендодателя к арендатору после выкупа.

Регистрация договора аренды

Проводится также, как и регистрация договора без права выкупа. Алгоритм следующий:

  1. Подготовка документов. Потребуются:
    • оригинал договора аренды с выкупом;
    • заявление о госрегистрации сделки (может подать любая из сторон договора);
    • если право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРН – правоустанавливающие документы на нее (решение суда, свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, приватизации, мены, дарения и т.д.);
    • паспорт заявителя (если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, потребуется выписка из ЕГРЮЛ и документы, подтверждающие право действовать от имени организации – устав или доверенность);
    • для юрлиц – заключение распорядительного органа о том, что сделка не является для организации крупной;
    • если сдаваемое в аренду помещение приобретено собственником в браке – нотариальное согласие второго супруга.

    Внимание: квитанцию об оплате госпошлины предоставлять необязательно, но лучше это сделать: если по каким-то причинам информация об уплате не дойдет до Росреестра в течение пяти дней, сделка зарегистрирована не будет (п. 3 ст. 25 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Размер госпошлины составляет 2 000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц. Оплатить ее можно в МФЦ непосредственно перед подачей документов на регистрацию сделки.

  2. Подача документов на госрегистрацию.
  3. Обратиться с заявлением и прилагаемыми документами можно:
    • непосредственно в территориальное подразделение Росреестра лично или через представителя по доверенности;
    • в МФЦ – также лично или через представителя;
    • по почте.

    Внимание: в некоторых регионах есть возможность отправить документы на регистрацию в электронной форме через сайт Росреестра. Но реализована она далеко не везде.

  4. Получение документов после госрегистрации.
  5. Срок регистрации:
    • 7 рабочих дней с момента подачи документов непосредственно в Росреестр;
    • 9 рабочих дней – при подаче через МФЦ.

    Обратите внимание: если не предоставить квитанцию о госпошлине, срок начинает течь с момента получения Росреестром сведений о ее уплате. Результатом оказанной услуги будут договор аренды с отметкой о государственной регистрации и выписка из ЕГРН с записью об обременении жилья в виде аренды.

Регистрация перехода права собственности

Обратите внимание: регистрировать погашение обременения, то есть прекращения договора аренды в этом случае не нужно – запись об обременении погасится одновременно с регистрацией перехода права собственности в силу ст. 413 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности на квартиру по договору аренды с выкупом проводится в общем порядке. Подробно о процедуре:

Образец договора аренды квартиры с правом последующего выкупа

Предлагаем скачать актуальный образец договора аренды квартиры с последующим выкупом, составленный с учетом всех требований действующего законодательства. :

Образец заполнения договора аренды с выкупом можно найти в системе КонсультантПлюс. Зайдите в систему по нашей ссылке на бесплатный пробный доступ и пользуйтесь ее рекомендациями.

Риски продавца и покупателя

Сделок с нулевыми рисками не бывает. Рассмотрим, какие подводные камни есть у договора аренды с последующим выкупом для обеих сторон. Для наглядности представим в виде таблиц

Риски продавца (арендодателя)

Отказ арендатора от выкупа арендованного имущества

Выкуп – право арендатора, а не его обязанность. Понуждение к выкупу в тексте договора ничтожно (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2018 № Ф07-2055/2018 по делу № А56-89470/2016).

Если принципиально необходимо продать арендованное имущество арендатору, лучше заключить отдельно договор аренды на определенный срок и отдельно предварительный договор купли продажи (срок заключения договора купли-продажи нужно установить периодом времени, начиная с даты, следующей за датой окончания договора аренды). Не рекомендуем объединять эти условия в одном договоре, т. к. судебная практика не всегда признает условие о купле-продаже предварительным договором .

Увеличение стоимости арендованного имущества в процессе действия договора аренды

Нужно предусмотреть в договоре возможность одностороннего изменения арендной платы в связи с уровнем инфляции (имеет смысл в условиях полного или частичного зачета арендных платежей в выкупную цену арендованного имущества)

Обратите внимание: размер арендной платы можно изменять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Пример формулировки условия в тексте договора:

Договор аренды с правом последующего выкупа - образец

Риски покупателя (арендатора)

Признание договора незаключенным в части выкупа арендованного имущества, если это имущество является недвижимым. Причина – несогласование существенного условия договора (п. 1 ст. 432, ст. 624 ГК РФ).

Четко согласовать в договоре выкупную цену арендованного имущества

Передача арендодателем арендованного имущества в качестве предмета залога третьим лицам. Это не прекращает и не изменяет прав арендатора, даже в случае обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако очевидно, что при наличии налаженных деловых отношений с текущим арендодателем, смена арендодателя может повлиять на арендатора не лучшим образом (например, отказ от пролонгации договора). Кроме того в таких условиях арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи права собственности на арендуемый объект (см., например, Определение ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу № А75-5300/2009).

  • Если речь идет об аренде недвижимости, рекомендуем по возможности заключить его на срок не менее 1 года – это влечет обязательную государственную регистрацию договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Есть вероятность, что потенциальный залогодержатель не примет такое имущество в качестве объекта залога.
  • В любом случае нужно прописать в договоре обязанность арендодателя уведомлять арендатора о передаче арендованного имущества в залог.

Подробнее о других рисках сторон:

Права арендатора в случае смерти арендодателя

В этой ситуации договор аренды сохраняет свое действие, но возникают сложности с внесением арендных и авансовых платежей на период вступления наследниками в права наследования.

У арендатора есть 2 варианта:

  • если счет арендодателя не закрыт, продолжать переводить деньги туда (впоследствии наследники получат доступ к счету, так что их права в этом случае не нарушаются);
  • вносить платежи в депозит нотариуса, открывшего наследственное дело.

Внимание: узнать, у какого нотариуса открыто наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты на странице «Реестр наследственных дел».

Сохраняется ли право выкупа арендованного имущества после смерти арендодателя

Единой позиции на этот счет нет. Как показывает практика, суды придерживаются двух прямо противоположных взглядов:

  1. К договору аренды с последующим выкупом применяются только те законодательные нормы о купле-продажи, которые регламентируют его форму. В остальном к договору следует применять нормы об аренды (см., например, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.2019 № Ф01-2452/2019 по делу № А17-285/2018).
    При таком подходе право выкупа арендованного имущества за арендатором сохраняется.
    Обоснование: по общему правилу смена собственника не влечет изменения или расторжения условий договора аренды (ст. 617 ГК РФ). При этом закон ничего не говорит об основаниях перехода права на арендованное имущество к другому собственнику. Следовательно, положение ст. 617 ГК РФ распространяется и на случаи перехода права по наследству.
    Таким образом, действие продолжает весь договор аренды целиком, включая положения о выкупе арендованного имущества.
  1. К договору аренды с последующим выкупам применяются законодательные нормы об аренде и купле-продажи в равной мере, поскольку договор является смешанным (см., например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.08.2019 № Ф10-3917/2019 по делу № А23-6456/2017).

При таком подходе сохранение за арендатором права выкупа арендованного имущества зависит от того, как сформулировано условие о выкупе в договоре:

Договор аренды с правом последующего выкупа - образец

Здесь право собственности не может перейти к арендодателю, поскольку оно уже перешло к наследнику.

Договор аренды с правом последующего выкупа - образец

Здесь наследник заменил наследодателя в договоре аренды не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующего выкупа.

Обратите внимание: указанные позиции действуют при любом основании смены собственника арендованного имущества, а не только в случае перехода права на него по причине смерти арендодателя.

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Не всегда можно решить свои жилищные проблемы простой покупкой квартиры. При нехватке денежных средств многие снимают жилье, в дальнейшем же рассчитывая его выкупить.

Но в Российском законодательстве не существует документа, предполагающего одновременно и аренду, и последующий выкуп.

Данное действие должно происходить в два этапа: сначала найм, а по истечении определенного срока заключают дополнительный договор купли/продажи.

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом — явление хоть и известное, но не распространенное.

Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг.

То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

Арендатор имеет право просто оплачивать аренду, а последующий выкуп съемного жилья не является его обязанностью.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

  1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
  2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем — цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
  3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
  4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
  5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
  6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
  7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
  8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
  9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
  10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

  • оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
  • если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
  • непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
  • бумагу составляют в 3 экземплярах;
  • прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
  • заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

Так как сделка предполагает двойной характер, при ее оформлении потребуется достаточно большой список документов:

  • паспорта, удостоверяющие личность всех участников;
  • при наличии у сторон супругов, их письменное, нотариально заверенное согласие;
  • документ о заключении брака;
  • тех. план и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
  • номер банковского счета для внесения платежей;
  • документ об оценочной стоимости жилья;
  • справка из Росреестра о том, что на имуществе нет никаких обременений;
  • если договор заключается с компанией-застройщиком, необходимо представить нотариально заверенную копию устава юридического лица и документ о регистрации;
  • справка о том, что жилое помещение не обременено коммунальными долгами.

Если срок договора четко не прописаны, то он по умолчанию составляет 5 лет. Если время все же указано, то его можно сократить до 1 года. При заключении долгосрочного соглашения (от 12 месяцев), оно подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Делается это не позднее 1 месяца, отсчет идет от даты подписания

Для того чтобы избежать недоразумений и последующих споров, не стоит производить оплату «из рук в руки», даже если физические лица — близкие родственники. Существуют следующие варианты оплаты:

  • наличными при условии написания расписки;
  • банковским переводом с получением чека, в котором указана цель перевода;
  • электронным переводом с распечаткой чека;
  • банковским переводом на специализированный счет. Обычно такой счет «замораживается» до срока передачи прав собственности новому владельцу (банковский аккредитив).

Важно оговорить с владельцем квартиры разделение счетов – один за аренду, другой за взнос. Либо высылать средства на один счет, но с указанием разных целей выплат. Это предотвратит желание собственника подменить платежи и потребовать дополнительных денег.

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств. Обратить внимание следует на следующие моменты:

  1. 1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.
  2. 2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.
  3. 3. Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся. Они будут приравнены к оплате за аренду.
  4. 4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

Некоторый процент рисков существует при оформлении любой коммерческой сделки. В данном случае законодатель не защищает ни одну из сторон. Если возникнет необходимость разрешать ситуацию в суде – результат непредсказуем.

Небезопасность сделки для владельца недвижимости:

  • основное – это инфляция. Бывает, что квартиры падают в цене, но в большинстве случаев стоимость со временем увеличивается. И если договор заключен на длительное время, владелец теряет значительную сумму выгоды, в среднем 15–20%;
  • наниматель, а впоследствии предполагаемый владелец, может использовать предоставленную жилплощадь не для проживания, а в коммерческих целях, или сдавать ее в внаем;
  • коммунальные платежи и налоги растут регулярно, и если данный факт не учесть при заключении сделки, со временем это сведет на нет прибыль от оплаты аренды. Необходимо заранее договориться о тарификации выплат.

Опасностей при заключении сделки у нанимателя гораздо больше:

  • на весь срок аренды квартира не является собственностью арендатора, т. е. нанимателю нельзя полноценно ею распоряжаться. Со своей стороны продавец имеет право расторгнуть сделку в любой момент (он заплатит причитающиеся штрафы, но они могут быть несущественными по сравнению с уже полученной прибылью). Вернуть заплаченные за найм средства не получится даже через суд;
  • арендодатель имеет возможность резко увеличить стоимость оплаты за наем;
  • владелец квартиры может скончаться до окончания срока аренды и не успеть передать помещение в собственность. В данном случае есть вероятность, что наследники будут не согласны с заключенным договором (денег-то они не видели), и тогда предстоят длительные судебные разбирательства, особенно если наследников много. Они могут не согласиться с прежними условиями договора, и придется пересматривать их не в пользу нанимателя;
  • недвижимость, на которую претендует наниматель, оказалась под залогом/арестом по вине владельца, если он не вносил оплату, не платил налоги, наложен арест за неуплату алиментов и т. д. Квартира в результате будет потеряна, если собственник стал банкротом.

Невозможно оговорить все условия сделки, многие из них базируются на доверительных отношениях между обоими лицами. Поэтому в большинстве случаях подобные соглашения заключаются между близкими людьми или родственниками.

Приняв решение заключить договор аренды с последующим выкупом, необходимо осознавать, что в такой сделке существуют как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести:

  1. 1. Отсутствие законодательной базы и небольшая практика, в том числе и судебная.
  2. 2. Вступление в право собственности только через достаточно длительный срок.
  3. 3. Гибкость первоначальных условий, которые можно изменить.
  4. 4. Даже при наличии договора владелец в любой момент может заложить свое имущество, не спрашивая согласия арендатора и не ставя его в известность. Наниматель наложит запрет на данные действия только при наличии регистрации в квартире.
  5. 5. Арендодатель вправе изменить сумму взноса, и если наниматель с этим не согласен, он подлежит выселению, несмотря на заключенное соглашение. При таких услових ипотечный кредит представляет собой более надежную сделку: если гражданин вовремя гасит назначенные платежи, нет оснований для его выселения.
  6. 6. Не существует конкретной формы договора.

К плюсам такого вида сделки можно отнести:

  1. 1. Невысокие, доступные (по сравнению с ипотекой) ежемесячные платежи. Отсутствует процентная ставка, и если соглашение достигнуто между родственниками, гораздо проще, чем с банком, договориться об отсрочке в случае непредвиденных обстоятельств.
  2. 2. Квартирой можно пользоваться и проживать в ней на момент съема, не дожидаясь вступления в права владения.
  3. 3. По договоренности с владельцем в жилье возможно производить ремонтные работы.

Аренда с выкупом интересует тех граждан, которые не смогли получить разрешение на ипотечное кредитование или не имеют финансовых возможностей приобрести жилье в рассрочку.

Но прежде чем решиться на такую сделку, стоит тщательно продумать все условия, нюансы и риски.

Невозможно предусмотреть все, поэтому в качестве арендатора лучше всего выбирать человека, которому можно доверять и с которым легче будет договориться в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом – это интересный вариант приобретения жилья, который может заинтересовать многих граждан. В этом случае вы проживаете в имуществе и можете спокойно его выкупать на протяжении всего времени эксплуатации. Способ очень удобен, особенно для молодых семей. Но встретить его можно крайне редко.

Условия аренды недвижимости с последующим выкупомВарианты приобретения недвижимости

Если говорить о способах, которые существуют на сегодняшний день, то среди них следует отметить:

  • За собственные собранные средства. Расчет производится наличными и считается оптимальным, когда хозяева могут себе позволить данную процедуру провести единовременно. Продавец сразу получит желаемую выгоду и у него больше не будет к вам претензий, а покупатель забывает о ежемесячном погашении возникающих платежей и переплат по кредитным ставкам. Но в реальности накопить нужную сумму средств достаточно сложно, поэтому методика применяется только в редких случаях.
  • Ипотечное кредитование от застройщика или иные похожие методики. Сразу нужно оговориться об огромных переплатах, которые возникают из-за использования кредитного метода. Помимо этого, пока у вас не будет собрана необходимая сумма на первый платеж и не будет стабильным заработок, то о собственном жилье вы можете позабыть.
  • Проживание в арендованной квартире и последовательная выплата долга, если вы решите ее приобрести через время. Чаще всего такое понятие можно встретить под названием аренды. Это единственный метод, при котором вы владеете жильем, но не имеете его в собственности на протяжении определенного промежутка времени проживания. Каждый месяц вы платите определенные суммы, но просто пользуетесь площадью. Деньги уходят в этом случае в никуда.
  • Аренда с дальнейшим приобретением. Это уже не новый метод, но он не прижился в нашей стране. Соглашения можно встретить крайне редко. Это обуславливается тем, что хозяева рассматривают свободную площадь как метод заработка на протяжении длительного периода. А снимают квартиры всегда.

Что по поводу правильного составления договора?

  • Как и любая другая юридическая процедура, аренда подразумевает под собой разработку определенной формы договора. Особенностью следует отметить только то, что тут учитываются условия, как по самой форме договора, так и по проведению сделке о купле-продаже.
  • Лучше всего при составлении прибегнуть к помощи опытного юриста, который в обязательном порядке поможет в составлении, подскажет интересующие вас нюансы, а также будет сопровождать вас на сделке. Грамотно составленный документ даст вам права, а также наделит правами, что позволит обезопасить проведение сделки того или иного характера.
  • Для того, чтобы грамотно разобраться в этом вопросе, следует обратиться к статьям 554,555 в Гражданском кодексе, которые касаются проведения подобных процедур.
  • В структуре договора прописываются данные об обеих сторонах, формулируются требования, а также публикуется вся информация о проводимой сделке. Если же что-то не было включено в текст договора, то он считается недействительным. Также следует указывать и то, что по истечению срока аренды помещений, все имущество перейдет на нового владельца. Помимо этого, когда жильцы раньше погасят всю цену задолженности, то тогда имущество станет их собственностью в момент последнего платежа. Но по желанию обеих сторон договор может быть дополнен любыми пунктами в рамках действующего законодательства.

Каким способом это можно выполнить?

Сделки подобного характера заключаются только в самых редких случаях. Но это не исключает то, что они могут быть. Дело обстоит в том, что многие квартиросъемщики, а также арендодатели не в курсе таких правил. А те, кто знает об этом, очень часто беспокоятся за возможность возникновения рисков.

Среди них следует отметить наиболее характерные случаи:

  1. Методика не распространена в той степени, в которой распространены другие. Соглашение сложно составить, потому нет разработанных правил. Аренда с выкупом не применяется так часто, как иные варианты.

В последнее время часто можно услышать о приобретении в рассрочку. Главными условиями выступает то, что срок этого вида кредитования не должен превышать 3 лет.

Ежемесячный платеж в этом случае будет очень большим.

Но тут имеется ряд преимуществ:

  • Скорость оформления и выплаты, которая существенно отличается от иных подобных способов.
  • Нет никаких финансовых рисков, если сделка заключается при помощи опытного юриста.

Проблема с выставлением цены

Очень часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда на бумаге прописана одна сумма, а в процессе выплаты платежей, она может изменяться. Всё это должно быть отражено только в договоре, который составляется в начале заключения сделки. Но как, же это сделать?

Для этого существует ряд методик, среди которых отмечаются:

  1. Это необязательно в стандартной форме, а может включаться только по обоюдному согласию. Но, бывают такие ситуации, когда операции производятся в условных единицах, и дальнейшие сдвиги никак не будут оказывать влияния. Пересчет не может быть обеспечен в этой ситуации.

Помимо этого, на бумаге лучше всего установить не точную сумму, которая будет являться конечной, а формулу расчёта и изменения.

ВНИМАНИЕ . Если у вас возникли какие-то вопросы, которые могут вызвать дополнительные споры, то нужно обратиться к постановлению под номером 73 от 17 ноября 2011 года. Там прописаны все нюансы, которые могут возникать при аренде помещений.

Бывают такие ситуации, когда в договор сразу вносятся условия по поводу внесения возможных дополнений в договор. Но это может касаться только стоимости. Продавец в этом случае будет только в плюсе, а вот покупатель может и не согласиться.

Ведь, кто захочет платить большую сумму, чем та, которая была прописана изначально? Конечно, бывают и такие случаи, когда жилье дешевеет. В этой ситуации в выигрышном положении окажется покупатель.

Если же договорённость не была достигнута заранее, то нужно подумать о судебном разбирательстве. Но, в большинстве ситуаций, такого произвести невозможно, потому что судья выносит неодобрительные приговоры.

Помимо этого, бывают случаи, когда суд заключает дополнительное соглашение. Это позволяет изменять ежемесячные выплаты на недвижимость. Всё это закреплено в статье 614.

На что еще следует обратить внимание?

Перед ситуацией, когда вы решите согласиться на сделку подобного типа, следует внимательно обратить взгляд на пункты договора, а также ситуации риска. При этом, их будет огромное количество, как для продающей части собственников, так и для покупающей в собственность.

Сначала следует помнить, что разработанный вариант не всегда подлежит для передачи в соответствующие инстанции. Если вы заключали сделку вначале на 20 календарных месяцев, а потом продлили, то ставить на учет ее не нужно. Это обычная письменная форма, которая не заверяется нигде.

Сейчас немногие могут отличить два понятия: аренда и коммерческий найм. Они смешались по своим характеристикам, но для проведения процедуры всё же нужно определиться, что есть что.

Аренда — это определенный вид договорных отношений между 2 действующими участниками, в процессе которого одна из них считается организацией. Договор найма представляет собой некую классификацию, которая позволяет устанавливать нормальные взаимоотношения между двумя лицами.

ВАЖНО . Такой договор в любой ситуации не будет подлежать заверению в специальных службах, вне зависимости от времени действия. Но, это не освобождает в дальнейшем участников от того, чтобы после выкупа регистрировать право собственности.

На такой тип нечасто встречающейся сделки идут арендодатели только в той ситуации, когда она удобна для них самих.

Это возникает, когда реальный доход от проведённой продажи будет превышать все возможные иные способы получения финансовых средств.

И только лишь в таком случае, в стоимость договора должна входить не только оплата квартиры, но и оплата аренды за всё то время, пока люди будут проживать в ней.

ВНИМАНИЕ . Итоговая рассчитанная стоимость будет подразделяться на равные платежи, которые будут выплачиваться по договору в установленный период. Вы платите абсолютно ту же самую сумму, которую бы отдали при взятии квартиры в ипотеку.

Одним важным преимуществом следует отметить то, что вам не нужно посещать банковские отделения, собирать множество справок, а также копить деньги на внесение первого платежа.

Необходимо помнить, что покупающая сторона в такой ситуации менее защищена и находится в очень непонятном положении.

Если он не сможет внести тот или иной платеж, ты собственник вправе без проблем выселить его и в дальнейшем расторгнуть договор без возврата денег.

Для стороны приобретающего человека здесь не наблюдается видимой выгоды, хотя вначале вам может показаться, что эта элементарная сделка достаточно заманчивой.

Преимущество состоит только в том, когда человек получает постоянный доход, который будет стабилен на протяжении нескольких ближайших лет. И помимо этого, на протяжении всего времени осуществления погашения платежей он сможет проживать в этой квартире.

Что по поводу юридической помощи?

Когда вы хотите провести сделку подобного рода, то должны запастись помощью от опытного юриста, который поможет правильно провести всю процедуру. Это будет выступать незаменимой помощью всем участникам сделки защитить юридически себя от возможных дефектов.

Ведь лишь профессиональный юрист с опытом работы в подобных ситуациях сможет грамотно составить текст договора, выслушать обе стороны и внести некоторые изменения, в зависимости от потребностей той или иной стороны. При этом, сделка будет считаться законной, потому что специалист подтвердил факт того, что вы четко понимали в тот момент все условия и шли на это добровольно.

Все условия договора лучше всего продумать заранее, записать, дабы не забыть, и задуматься о сроках и выплате платежей.

Что в итоге?

Когда вы столкнулись с подобным вопросом самостоятельно и в реальной жизни, то тут нужно быть предельно внимательным. Обращается внимание абсолютно на всё. Ведь каждая мелочь может потом сыграть огромную роль.

В первую очередь посмотрите на репутацию продавца, чтобы он вдруг в последний момент не оказался мошенником. Также заранее расспросите людей, которые занимались данным процессом о возможных трудностях и подводных камнях. Прочитайте отзывы в интернете и запаситесь дополнительными знаниями.

ВАЖНО . Помимо этого, оценивайте реальную выгоду, которую вы получите. Может быть, где-то есть предложение на более выгодных условиях, которые будут приемлемы именно для вас.

Но, также оценивайте и все преимущества проводимой сделки. Обращайте внимание, что договор не нужно будет регистрировать ни в каких органах. Именно этим вы обезопасите себя от хождения по ненужным инстанциям. Также внимательно рассматривайте стоимость и обращайте пристальное внимание на внесение дополнений по поводу изменения цены.

Квартира может, как подешеветь, так и подорожать. В любом случае, одна из сторон в 90% ситуаций останется в проигрыше. Судебные споры обычно по таким вопросам не возникают и не удовлетворяются.

Во всём остальном полагайтесь на здравый смысл при заключении подобных сделок и просматривайте всевозможные варианты, чтобы выбрать аналогичный, но выгоднее.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.

Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.

02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.

Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.

Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности.

Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором.

Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

  • Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
  • Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
  • То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

  1. Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
  2. Идеальная квартира в аренду – какая она?
  3. Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
  • Ремонт квартиры под сдачу в аренду
  • Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Насколько реально продать однокомнатную квартиру с последующей арендой ее на срок до 6 месяцев?

Здравствуйте, Дмитрий!Это зависит от планов покупателя. Может, он покупает под сдачу? Разговаривайте.

Проверено ЦИАН

Участник программы «?Работаю честно»

Здравствуйте. Вероятность крайне мала.

Проверено ЦИАН

Участник программы «?Работаю честно»

Мала, но существует. Не могу сказать, что прямо-таки много покупают под аренду, но и такие на рынке присутствуют. Как вариант, подумайте о снижении цены (на туже стоимость аренды) и о фиксации Ваших пожеланий в предстоящем договоре купли-продажи.

Проверено ЦИАН

Участник программы «?Работаю честно»

Здравствуйте. Легче продать и снять другую квартиру на такой срок. С уважением.

Вот сейчас как раз ищу клиенту такую на юге С-П: купить, чтоб сдавать. Так что, бывает, вполне.

В СПб однушки достаточно часто покупают, чтобы сдавать в наем. Спрос зависит от близости к метро и цены. И для таких покупателей наличие квартиранта на первые месяцы может быть даже бонусом. Вопрос, правда, еще и в том, захотите ли вы сразу выписаться?

Плотников Виталий Николаевич — автор статьи

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности:

  • право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
  • основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
  • в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
  • также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • полное описание предмета договора адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • переход права собственности по договору этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • положения об аренде квартиры данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто:

Оставьте комментарий