При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.
Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?
Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве
При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.
Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/[email protected]
Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.
Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.
Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований
Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.
В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).
Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.
В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК
Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).
Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/[email protected], Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.
С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.
Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
При покупке квартиры в новостройке существуют особенности, которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.
Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.
Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру.
Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке же квартиры в строящемся доме между заключением договора и получением права на квартиру может пройти немало времени.
Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и другое лицо.
В связи с этим возникают вопросы:
- когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за квартиру, купленную в новостройке?
- нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно иметь на руках подписанный договор?
- может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения налогового вычета?
Давайте разбираться.
И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся для налоговой.
Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!
Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве
Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.
С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.
Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10 сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N 3-5-04/[email protected]
Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве.
Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть документе, на основании которого вы принимаете квартиру от застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому вычету.
Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!
Напоминаем, что документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на следующий год после получения Акта приема-передачи.
Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021 году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за последние три года.
Пример:
Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации 3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.
Пример:
В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи. Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.
Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности оформлено в 2021 году, роли не играет.
Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!
Если квартира куплена по договору переуступки прав требования
Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке – покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того, кто до вас получил право требования.
Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью квартир; соинвестор строительства.
Помните, что переуступить права требования можно только в том случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.
Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет? Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания Акта приема-передачи.
Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору переуступки прав требования.
В пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить копию договора долевого участия, копию договора уступки прав требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от 29 августа 2014 N 03-04-05/43347.
Пример:
В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и подписан Акт приема-передачи.
В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020 год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет.
Здравствуйте.
Возможно ли получить налоговый вычет с процентов по ипотечному кредиту если дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках только Договор долевого участия и Договор ипотечного кредитования на долевое участие. Ипотечный кредит и Договор долевого участия оформлял в ноябре 2012г. Сейчас ноябрь 2015г. И вообще, возможен ли налоговый вычет при приобретении квартиры до получения акта приема-передачи квартиры.
Заранее спасибо.
Ответы на вопрос
Дмитрий, здравствуйте.
В абз.4 пп.6) п.3 ст 220 НК РФ четко сказано что в налоговый орган для получения вычета представляется Акт приема –передачи в собственность квартиры при долевом участии в строительстве. Следовательно, годом начала получения имущественного вычета может быть год получения данного Акта.
А как же быть с налоговым вычетом с процентов по ипотечному кредиту?! На сайте сказано, что для этого требуется только Договор об ипотечном займе и график погашения кредита и процентов. А во-вторых, к примеру, если дом сдастся только в 2016 году, а кредит был взят в 2012 году, то один год процентов по кредиту прогорает?!
День добрый. Я Вам раньше задавал вопрос о налоговом вычете для физ.лица при покупке квартиры в строящемся доме по ДДУ. Мне дали ответ в один голос, что накопление моей налоговой базы из которой потом можно будет сделать вычет начнется только после вступления в собственность. А это как правило построили дом, приемка гос.комиссии и только потом вступление в собственность, возможно, где-то полгода (по моим суждениям).
Так вот, вопрос вот в чем. Нашел в справочнике для риэлтора Дубровской И.
«Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:
договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;
акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).» (с)
а ниже, глава: «6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам». Где ну не фига не понятно) Точнее там рассуждается о бухгалтерии риэлторской компании, застройщика, балансы и т.д. Объясните, пожалуйста, что имела ввиду Дубровская под «не дожидаясь прав собственности». Это какой-то другой вычет.
Уважаемый Алексей! Дублирую свой ответ на ваш вопрос от 18 декабря 2013года:
Уважаемый Алексей!
С 1 января 2014 года вступает в силу принятый минувшим летом ФЗ-212, который вносит существенные коррективы в порядок предоставления имущественного налогового вычета, который получают россияне при покупке жилья.
Смотрите оригинал материала:
Если у Вас будет ДДУ, то в налоговую службу необходимо будет представить сам договор, «платежку», а также акт приема-передачи квартиры.
с уважением, Ежов А.В.
и где здесь о собственности?
Да, Ваш ответ без ошибки. Просто там читать много и не понятно иногда)! Спасибо за ответ.
А когда происходит акт-приема передачи?
После сдачи дома! Чтобы ввести дом в эксплуатацию и получить собственность на дольщиков(как вариант они сами получают) одним из обязательных условий (помимо основного пакета документов) является акт приема-передачи!
Ну ответы-то Вам там давали не в один голос. Плохо читали, скорее всего. Искать вопрос не буду, но если там есть мой ответ, то я не могла не написать, что вычет можно начать получать после подписания акта приемки квартиры. А это и есть ДО регистрации собственности. Обычно между подписанием акта и регистрацией права проходит не один месяц.
Об этом же пишет и Дубровская. А уступка права — это уже о другом.
я сейчас правда тоже не до конца понимаю). вот ссылка на мой предыдущей вопрос
http://realty. dmir. ru/forum/336052/?utm_source=answer&utm_medium=ema il&utm_campaign=realty
мне Ваши ответы всегда нравятся больше всего:)
ах, сейчас начинаю понимать, и вправду не все в один голос. Значит после получения акта приемки квартиры? а он до гос. комиссии происходит?
ну уж и я продублирую свой ответ:
«Сможете получить вычет, но оформить его можно не раньше, чем у Вас на руках появится акт приема-передачи квартиры. Возвращать подоходной налог можно будет только начиная с того года, в котором подпишите Акт приема-передачи.
Возвратят не более 13% от двух миллионов + будут возвращать 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке, но не более, чем с трех миллионов. Дальше все зависит от стоимости долевого участия. При этом сумма материнского капитала не включается в сумму, с которой Вам будут возвращать налог.
Пример: квартира стоит 2млна. Маткапитал, который Вы использовали на ее покупку, вычитается из стоимости квартиры. С остального вернут 13%.»
Тоже ни слова о собственности нет.
Коллеги, вот результат того, что мы стесняемся ставить минусы на неверные ответы и на ответы попугаев. Там в вопросе первые несколько ответов были правильные, один попугай (Бурмистров) даже успел правильно прочирикать)) А потом Краснов дал неверный ответ и вся остальная стая повторяльщиков этот неверный ответ спопугаила)))