Как осуществлять купля продажа квартиры

Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него. Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

    Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй. Пример выписки из домовой книги

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа. Пример плана жилищного помещения

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

  • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания. Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
  • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
  • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

  • данные продавца и покупателя;
  • полная стоимость квартиры;
  • её адрес и описание;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Как происходит процесс покупки квартиры?

1. Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:

  • для собственного проживания;
  • для сдачи в аренду;
  • для сохранения накоплений;
  • для инвестиций.

2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.

3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).

4. При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.

5. Решите, будете ли вы покупать без посторонней помощи или наймете риелтора. Имейте в виду: если подобрать вариант реально и самостоятельно (хотя риелтор сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги — проверка, торги, составление и подписание договора — точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и продажи.

Если сделку планируется проводить при участии риелтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. По договору проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи) квартиры, юридическое сопровождение и оформление сделки.

Утверждение бюджета

Поиском суммы для покупки недвижимости лучше озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему предложат варианты от банков — партнеров этого агентства.

  • документ, подтверждающий доход (справка с работы, справка 2-НДФЛ) покупателя и созаемщика, если таковой привлекается к сделке, — банк предоставляет не любой кредит, а тот, который позволит заемщику выплачивать его, не переходя на гречку;
  • первоначальный взнос (как правило, не менее 15% общего бюджета);
  • паспорт.

Не всем россиянам под силу подтвердить свой доход: в ряде случаев это означает, что придется брать кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Но тогда первоначальный взнос будет больше — не менее 50% стоимости будущего жилья.

Подбор

После того как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель потратит на покупку, пора переходить к подбору.

  1. Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
  2. Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
  3. При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
  4. На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

Торги и переговоры

Квартира выбрана и проверена? Стороны переходят к обсуждению деталей.

Самое время торговаться (если вы планировали этот момент) — читайте здесь , как это делать.

— Договорившись о цене, продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение. В нем перечисляются основные шаги грядущей сделки: когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена.

— При подписании авансового соглашения обычно вносится аванс (30–50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах устанавливаются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риелторы, ссылаясь на эти пункты, пытаются аванс не вернуть. При обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, а аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более риелторы задатки не принимают — только авансы.

Покупатель вправе настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров — это делается для того, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки. Продавцу надо посетить учреждения по месту прописки — справки выдаются в регистратуре в тот же день и подтверждают, что человек не состоит на учете.

Выход на сделку

После подписания авансового соглашения начинается следующий этап — подготовка к решению финансовых вопросов.

Если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и делает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры. Она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но, предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости. Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование.

— Оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки: в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% стоимости покупки (часто значительно дешевле).

Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.

Все документы передаются в банк. Тот одобряет (или не одобряет, что случается реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает три–пять дней.

Сделка

В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риелторы собираются в отделении банка или у нотариуса.

— Если встреча проводится в банке, то сначала покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи , в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.

Договор следует составить заранее — лучше сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее ).

— Далее стороны переходят к процессу оплаты.

Первоначальный взнос покупатель переводит на банковский счет заранее или приносит с собой в банк.

Оплата проводится через аккредитив или банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю предлагается услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее и в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег.

По сути создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи права собственности, — своеобразный аналог эскроу: продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.

Переход права собственности

Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание выписки из ЕГРН.

Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).

Участники сделки вправе не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.

Электронная регистрация проходит в течение трех–пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.

Завершающий этап — передача квартиры и составление акта приема-передачи , который является одним из основных документов, подтверждающих сделку.

Второй важнейший документ — расписка или выписка по счету, подтверждающая поступление средств.

Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала руководителя офиса «Щелковское» агентства «Инком-Недвижимость» Галину Лукичеву.

Когда вы планируете купить или продать квартиру, то задумываетесь над вопросом, как же проходит сделка купли-продажи квартиры. Следует признать, что каждая сделка уникальна, имеет свои нюансы на всех этапах. Особенности проведения сделки будут зависеть от многих факторов. Например, продавать квартиру несколько проще, чем покупать.

Покупка квартиры на «первичном» рынке (квартира покупается у Застройщика, покупатель будет первым собственником квартиры) отличается от покупки недвижимости на «вторичке» (то есть у квартиры уже есть собственник, который и будет продавцом).

В настоящей статье рассмотрим наиболее общую структуру сделки купли-продажи квартиры, которую условно можно разделить на несколько этапов:

I. Выбор квартиры.

II. «Бронирование» квартиры.

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта.

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры.

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов.

VI. Подача документов на государственную регистрации перехода права собственности на квартиру.

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру.

VIII. Завершение расчетов по сделке.

IX. Передача квартиры новому собственнику.

Указанные этапы актуальны как для продавцов, так и для покупателей квартиры, т.к. ни один из них не возможен без участия обеих сторон.

Далее более подробно рассмотрим каждый из этапов.

I. Выбор квартиры

На данном этапе покупатель определяет, какая квартира ему нужна: в новостройке или на вторичном рынке, местоположение дома, этаж, количество комнат, конфигурацию квартиры, ее состояние, стоимость и др., как быстро необходимо фактически заселиться в квартиру, требуются ли кредитные средства для покупки (если требуются, то предварительно необходимо уточнить в банке, одобрят ли вам кредит, на какую сумму) и т.п.

Продавец же определяется с ценой своей квартиры, изучает рынок, определяет, продает ли он квартиру для последующего приобретения другой недвижимости («альтернативная» продажа) или ему необходимы только денежные средства от продажи («свободная» продажа).

Покупателю квартиры необходимо лично приехать и внимательно ее осмотреть, чтобы выявить недостатки (грибок, нежелательные насекомые и т.п.), перепланировки, проверить работу сантехники (до верхних этажей может не доходить напор) и т.п.

Как продавцу, так и покупателю необходимо уточнять, какой вид сделки планируется (свободная продажа или альтернатива), требуется ли получение согласия третьих лиц (согласие банка-залогодержателя, органов опеки и попечительства, супругов и др.), как быстро каждому из них необходимо заключить договор и др.

Чтобы не путать просмотренные квартиры, рекомендуем по каждому варианту делать пометки, отражая существенные особенности, по возможности просить продавца (или лицо, которое осуществляет показ) разрешить сделать фото квартиры.

II. «Бронирование» квартиры

Как правило, для заключения договора купли-продажи квартиры требуется время на предварительную подготовку (получение одобрения банка, сбор документов, юридическую проверку чистоты квартиры, согласование условий договора и т.п.).

По сложившейся практике, для фиксирования квартиры за конкретным покупателем стороны заключают соглашение, по которому покупатель и продавец обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на определенных заранее условиях, прежде всего за определенную цену квартиры. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает/перечисляет продавцу определенную денежную сумму.

Существует три вида передачи денежных средств для «бронирования» квартиры, различающихся последствиями для сторон в случае невыхода на сделку:

1) внесение аванса. Под авансом понимается частичная оплата (предоплата) цены квартиры до заключения договора купли-продажи. В случае невыхода на сделку по вине любой из сторон сумма аванса подлежит возврату продавцом покупателю в том же размере. Аванс выгоден Продавцу, так как он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю;

2) внесение задатка. Задаток является формой обеспечения исполнения обязательства и может быть зачтен в случае заключения договора купли-продажи в оплату стоимости квартиры. Согласно закону, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца, то он будет обязан вернуть Покупателю двойную сумму задатка, а если по вине Покупателя – задаток остается у Продавца;

3) внесение обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж также является формой обеспечения исполнения обязательства, но, в отличие от задатка, последствия невыхода на сделку определяются сторонами самостоятельно. Например, можно предусмотреть, что в случае незаключения договора купли-продажи квартиры по вине Продавца последний возвращает обеспечительный платеж и выплачивает неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа, а в случае вины Покупателя – Продавец удерживает из суммы обеспечительного платежа неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа.

Срок аванса/задатка/обеспечительного платежа считается от момента внесения до момента совершения сделки – подписания договора купли-продажи и подачи пакета документов на регистрацию перехода права собственности. Как правило, указывается срок 1 месяц, но он может быть и иным и зависит от срока сбора и готовности пакета документов продавцом, срока проверки документов покупателем, от времени поиска альтернативной недвижимости для продавца и др.

В соглашение по авансу/задатку/обеспечительному платежу необходимо указать на намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, внести паспортные данные продавца и покупателя, адрес квартиры, ее цену, срок выхода на сделку, вносимую по соглашению сумму, порядок расчетов по договору купли-продажи (банковская ячейка/аккредитив/безопасные расчеты), подробный список документов, который продавец обязан предоставить покупателю для проверки квартиры, и срок их предоставления, срок снятия с регистрационного учета жильцов и фактического освобождения квартиры.

До внесения платы за «бронирование» квартиры рекомендуется получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) для того, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, его право собственности зарегистрировано, а также исключить наличие ограничений/обременений/правопритязаний в отношении квартиры. Выписку из ЕГРН может заказать любой гражданин по любой квартире на сайте Росреестра или через МФЦ.

Также необходимо проверить паспорт продавца на предмет действительности на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. После необходимо сверить соответствие данных паспорта и данных в выписке из ЕГРН.

После указанных действий стороны подписывают соглашение о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа (или предварительный договор купли-продажи с аналогичными условиями). Затем покупатель вносит оплату, которая осуществляется следующими способами:

1) наличными денежными средствами. В этом случае продавец от руки в присутствии покупателя пишет расписку о том, что денежные средства в качестве аванса/задатка/обеспечительного платежа за продаваемую квартиру получил в таком-то размере, претензий не имеет. После написания расписки продавцом необходимо сверить паспортные данные продавца, данные на квартиру, указанные в расписке, с имеющимися документами. Денежные средства передаются в обмен на расписку. Расписка остается у покупателя;

2) путем перечисления денежных средств на счет/банковскую карту Продавца. При таком способе оплаты необходимо в назначении платежа (сообщении получателю средств) указать, что перевод осуществляется в счет внесения аванса/задатка/обеспечительного платежа по соглашению в качестве оплаты квартиры. Факт оплаты подтверждается платежными документами банка.

Соглашение/договор о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа подписывается в 2-х экземплярах. Если собственников квартиры несколько, то соглашение должны подписать все собственники или их представители по нотариально удостоверенной доверенности. Один экземпляр остается у Покупателя, один у Продавца.

На практике бывает, что денежные средства принимает риэлтор или риэлтерское агентство от имени продавца. В этом случае необходимо запросить нотариальную доверенность от продавца на данного риэлтора или агентство или агентский договор с собственником, где должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за данную квартиру. Копии этих документов рекомендуем оставить у себя. Кроме того, необходимо получить документы (расписка, приходно-кассовый ордер, кассовый чек и др.), подтверждающие передачу денежных средств риэлтору или агентству.

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта

Сделки с квартирами имеют много «подводных» камней. Главные риски при покупке квартиры на «вторичке» связаны с ее «темным» прошлым и личностью продавца. Например, если квартира приобретена в порядке приватизации и есть лица, которые отказались от участия в приватизации, то последние сохраняют право проживания в квартире даже в случае ее продажи третьему лицу. Или же продавец задолжал крупную сумму денег (банку, коммунальным службам и т.п.), а квартиру продает с существенной скидкой (значительно ниже рынка), чтобы быстрее получить деньги. В этом случае возникает риск того, что вашу сделку в будущем смогут признать недействительной в случае ее оспаривания в рамках дела о банкротстве продавца.

Чтобы выявить возможные риски, необходимо проанализировать достаточно большой объем информации. Это и предоставленные продавцом документы, и полученные из альтернативных источников сведения.

Проверка «чистоты» квартиры — наиболее важный этап сделки купли-продажи квартиры. При полном, качественном, профессиональном проведении анализа информации по квартире и продавцу можно выявить практически все возможные риски по сделке. Именно на этом этапе покупатель принимает решение о возможности приобретения квартиры и определяет приемлемые способы минимизации выявленных рисков.

К сожалению, без достаточного опыта и знаний качественно проверить квартиру практически невозможно. Ввиду чего рекомендуем обращаться в специализирующиеся по данному вопросу компании (юридические, риэлторские и др.).

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры

Какими бы хорошими ни были отношения между продавцом и покупателем, грамотно составленный договор купли-продажи квартиры позволит вам избежать многих конфликтных ситуаций.

Договор купли-продажи может составляться в простой письменной форме или удостоверяться нотариусом. В определенных законом случаях нотариальная форма договора обязательна (например, при продаже доли в квартире). В иных случаях удостоверение договора купли-продажи у нотариуса — желание сторон.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить следующие положения:

1) место и дата заключения;

2) реквизиты сторон: паспортные данные, включая адрес регистрации по месту жительства/пребывания продавца и покупателя (их представителей — в случае заключения договора по доверенности), также рекомендуется указывать СНИЛС сторон;

3) данные квартиры: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер;

4) сведения о документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, дата и номер записи о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру;

5) цена квартиры в рублях в определенной сумме;

6) порядок расчетов: наличными денежными средствами, в безналичном порядке (прямое перечисление денежных средств на банковский счет продавца, использование аккредитивной формы расчетов, счета эскроу, депозита нотариуса); за счет собственных средств или с использованием кредитных денежных средств; сроки оплаты; способ подтверждения осуществления оплаты (расписка продавца о получении денежных средств, платежные документы банка, акт взаиморасчетов и т.п.);

7) гарантии и заверения сторон. В том числе гарантии продавца, что квартира не отчуждается третьим лицам, не имеет обременений, получены согласия третьих лиц на продажу (при необходимости), что отсутствуют лица, которые будут иметь какие-либо права на квартиру после ее продажи (проживания, пользования квартирой), что в квартире отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и пр.;

8) обязанности сторон. Прежде всего обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателю, а покупателя – принять квартиру и оплатить ее стоимость. Обязанность продавца сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры) и фактически освободить квартиру, передать квартиру в определенный срок. Взаимные обязанности по передаче сторонами документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр;

9) сведения о получении согласий: органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние или лишенные/ограниченные в дееспособности), банка (при продаже заложенной квартиры), супруга продавца (при приобретении квартиры в период брака) и т.п.;

10) ответственность сторон за нарушение принятых обязательств. Например, штраф за нарушение сроков оплаты цены квартиры, нарушение сроков передачи/приемки квартиры по передаточному акту.

Перечисленные выше условия являются основными. В каждом конкретном случае договор составляется индивидуально с учетом особенностей проведения сделки для минимизации рисков продавца и покупателя.

Все условия договора купли-продажи необходимо согласовать не только между продавцом и покупателем, но и с банком (в случае приобретения квартиры с использованием кредитных средств и/или приобретения уже находящейся в залоге (ипотеке) квартиры), нотариусом (при нотариальном удостоверении договора).

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов

Этот этап также называют «день сделки». В согласованный сторонами день продавец и покупатель встречаются в банке / у нотариуса для подписания договора и других необходимых документов, а также оформления расчетов по Договору.

До подписания документов покупателю необходимо от продавца получить на обозрение паспорт, подлинники документов на квартиру (правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право собственности зарегистрировано до июня 2016 года) или выписку из ЕГРН), иные документы, сверить реквизиты документов, характеристики квартиры в договоре купли-продажи с данными в оригиналах документов. Продавцу также следует проверить соответствие данных паспорта покупателя указанным в договоре данным.

Часто именно в этот день требуется внести изменения в ранее согласованные условия договора. Возможна следующая ситуация. Продавец на этапе «бронирования» квартиры сообщил, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей. При проведении юридической проверки было установлено, что размер задолженности более 500 тысяч рублей. Данное обстоятельство является основанием для возможного обращения в суд с заявлением о признании продавца банкротом. Продавец обещал к моменту подписания договора оплатить коммунальные услуги, но этого не сделал.

Покупатель может принять одно из двух решений: отказаться от покупки квартиры или согласиться. В последнем случае для минимизации рисков следует часть денежных средств оплатить продавцу после предоставления им подтверждения об оплате коммунальных услуг. Данное условие необходимо отразить в договоре.

Как правило, стороны выбирают такой способ расчетов, при котором продавец может в день сделки убедиться в наличии у покупателя денежных средств, но с доступом к ним после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. К таким способам расчетов относятся использование арендованной банковской ячейки, использование аккредитива, счета эскроу, депонирование денежных средств у нотариуса.

Денежные средства во всех приведенных способах расчетов условно блокируются до момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя или до истечения срока, на который деньги были заблокированы (например, 30, 60, 90 календарных дней).

Продавец получает доступ к денежным средствам с момента представления документов, перечень которых заранее определяется сторонами и указывается в документах по расчетам (договоре аренды банковской ячейки, заявлении на открытие аккредитива, договоре об открытии счета эскроу, в заявлении о принятии денежных средств на депозит нотариуса).

Покупатель же сможет забрать свои денежные средства в случае истечения срока, на который была арендована банковская ячейка, открыт аккредитив или счет эскроу.

Крайне важно корректно указать условия доступа сторон к денежным средствам, чтобы избежать рисков как для покупателя (получение продавцом денежных средств до государственной регистрации права собственности), так и для продавца (невозможность получения денежных средств из-за отсутствия или некорректности указания документов для доступа к деньгам).

VI. Подача документов на государственную регистрации перехода права собственности на квартиру

После подписания договора купли-продажи и продавец, и покупатель должны обратиться в территориальное подразделение Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, предоставив необходимый пакет документов. Территориальное подразделение Росреестра определяется по адресу расположения квартиры. Если квартира в Москве, то документы подаются в Управление Росреестра по Москве, если квартира в г. Котельники — в Управление Росреестра по Московской области.

Подать документы можно следующими способами:

1) самостоятельно, обратившись в МФЦ с требуемым пакетом документов. По факту подачи документов на регистрацию сотрудник МФЦ выдает Опись/ Расписку о сдаче документов, на которой указан номер заявления о предоставлении услуги по государственной регистрации права собственности на квартиру, и ориентировочный срок выхода документов с регистрации;

2) через компании или частных лиц, предоставляющих посреднические услуги по подаче документов на государственную регистрацию прав собственности. В данном случае необходимо заключить с компанией договор на оказание услуг по подаче и получению документов по конкретной квартире на государственную регистрацию права собственности с указанием сроков оказания услуг и документов, которые они получают от продавца и покупателя.

Также необходимо будет предоставить нотариально удостоверенные доверенности от покупателя и продавца на представление их интересов при подаче документов на государственную регистрацию. Услуги компаний и частных лиц по регистрации оплачиваются сторонами по договоренности: продавцом или покупателем самостоятельно или же совместно;

3) дистанционно посредством так называемой «электронной регистрации». Такую услугу предоставляют нотариусы при удостоверении договора купли-продажи квартиры. Сбербанк также предоставляет услуги по подаче документов на регистрацию в электронном виде.

Вне зависимости от выбранного способа подачи документов в Росреестр покупатель — физическое лицо должен оплатить за государственную регистрацию права собственности на квартиру государственную пошлину, размер которой на момент подготовки настоящей статьи составляет 2 000 рублей.

По получении документов Росреестр может принять решение о приостановлении государственной регистрации в случае выявления нарушений требований закона, о чем будет выдано уведомление с указанием причин. Например, такое возможно в случае, если документы на регистрацию по доверенности подавала специальная компания, а продавец ранее написал заявление в Росреестр о запрете проведения регистрационных действий без его личного присутствия (и забыл об этом). Или же в договоре купли-продажи не отражены существенные условия сделки, не представлены требуемые для регистрации документы (например, согласие супруга на отчуждение квартиры).

Если вы воспользовались услугами компаний-посредников, то, как правило, они оказывают помощь в устранении выявленных нарушений. Для возобновления регистрации необходимо устранить нарушения и представить необходимые документы в Росреестр. Возможны ситуации, при которых устранение нарушений невозможно и требуется отказаться от государственной регистрации, устранить нарушения и заново подавать документы (эти же или новые) на регистрацию.

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру

Способ и формат получаемых документов зависит от того, каким образом осуществлялась передача документов на регистрацию. Если документы подавались продавцом и покупателем лично через МФЦ или через посредников, то по завершении регистрации вы получаете договор купли-продажи квартиры со штампом Росреестра о государственной регистрации права собственности и выписку из ЕГРН соответственно в МФЦ или у посредника.

Узнать о поступлении документов в МФЦ можно через единую справочную службу, сообщив номер заявления о подаче документов на регистрацию (номер указан в правом верхнем углу выданной при подаче документов описи).

Если же документы сдавались посредством «электронной регистрации», то по завершении госрегистрации на электронную почту покупателя и продавца придет электронный контейнер с файлами, среди которых будут скан договора купли-продажи, электронный штамп о государственной регистрации права собственности с электронной подписью регистратора к договору купли-продажи, выписки из ЕГРН.

При получении документов в таком формате рекомендуем обратиться в нотариальную контору (даже если сделку у нотариуса не удостоверяли) для удостоверения нотариусом тождественности перечисленных документов на бумажном носителе их электронным версиям.

Если сделка удостоверялась у нотариуса, тогда необходимо обратиться за данной услугой к тому же нотариусу, что и удостоверял договор купли-продажи.

Если договор заключен в простой письменной форме (без нотариуса), то за удостоверением тождественности электронных и бумажных документов можете обратиться к любому нотариусу, направив ему полученное от Росреестра сообщение и предоставив подписанный договор купли-продажи.

Необходимо внимательно проверить полученные документы на правильность указания в них всех данных. При наличии ошибок в документах продавец может не получить доступ к денежным средствам, а у покупателя возникнут трудности при реализации квартиры в будущем, получении налогового вычета, постановке на регистрационный учет (прописке) в квартире и т.д.

В случае выявления технических ошибок необходимо обратиться в Росреестр за их устранением.

VIII. Завершение расчетов по сделке

По получении документов с регистрации продавец обращается в банк (к нотариусу) за предоставлением доступа к денежным средствам. Условия доступа к денежным средствам могут содержать дополнительные требования.

Например, снятие с регистрационного учета по адресу проданной квартиры, погашение регистрационной записи об ипотеке на квартиру по обязательствам продавца, погашение продавцом долгов. В таком случае доступ продавца к денежным средствам возможен после предоставления дополнительных документов, в том числе «чистой» выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, уведомления Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры и/или иных.

По факту получения продавцом оплаты цены квартиры у покупателя должны остаться подтверждающие документы (например, расписка продавца, банковские документы, акт взаиморасчетов).

IX. Передача квартиры новому собственнику

В согласованный сторонами срок продавец и покупатель встречаются, как правило, в квартире для ее фактической передачи продавцом и принятия покупателем с составлением подтверждающего данный факт документа — передаточного акта.

Составление передаточного акта (акта приема-передачи) квартиры обязательно в соответствии с положениями закона. Уклонение одной из сторон от его подписания на условиях, предусмотренных договором купли-продажи квартиры, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать квартиру, а покупателя — обязанности ее принять.

В передаточном акте необходимо зафиксировать факт осмотра покупателем квартиры, отсутствие претензий к ее качеству, готовность принять квартиру в том состоянии, в котором она находится в момент передачи, отразить факт передачи продавцом покупателю всех комплектов ключей от входной двери в квартиру, указать данные счетчиков по учету потребления воды, электричества, газа, а также отразить проведение расчетов по договору купли-продажи квартиры в полном объеме и отсутствие у продавца претензий к покупателю по оплате цены квартиры.

Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили — воспользуйтесь нашими услугами по сопровождению сделок купли-продажи квартиры.

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок — мы с радостью поможем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость. Все этапы построения сделки показаны в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для первичного и для вторичного рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке).

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры, и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России) оформляют сделки с квартирами регулярно. А где у нас учат риэлтерской профессии, то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде. То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий. И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки) – заработал свой процент, не продал – не заработал. Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов. Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки. Но разработкой Договоров купли-продажи квартир, проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы, к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а профильным юристам. Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться. Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги. При этом никакой реальной (материальной, финансовой) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно. А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем. Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры. Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Кстати, чтобы понимать и правильно относиться к риску в сделках с недвижимостью, рекомендуем посмотреть наш небольшой раздел – «О рисках сделок с квартирами».

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Самостоятельное проведение сделок с квартирами

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости, и причин этому несколько:

  1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем).
  2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – разместил на своем сайте онлайн-сервисы, позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях. Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
  3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно, и оформить сделку купли-продажи без участия посредников. А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.

Кстати, на этом портале тоже есть большой набор СЕРВИСОВ, которыми пользуются сами риэлторы. И половина этих сервисов – бесплатные!

Кое-кто любопытный, наверное, спросит – а кто это так уверенно говорит? Откуда он это знает? Он сам-то когда-нибудь пробовал работать риэлтором и проводить сделки с квартирами? Отвечаю – это говорит бывший московский риэлтор с более, чем 10-летним опытом работы, который успешно завершил свою карьеру, и уже лет 5 как ушел на заслуженный отдых. Так что это не бредовые фантазии, а жизненное наблюдение. Как говорится – имеющий уши, да услышит.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как происходит купля-продажа квартиры

Как происходит купля-продажа квартиры — хороший вопрос для продавцов и для покупателей.
Ведь процедура регламентирована законом и нужно ее соблюсти в обязательном порядке, иначе неприятностей не обойтись.

Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г), поэтому на многостраничных договорах купли продажи нет печати Росреестра на склейке листов.
Статья обновлена 10.06.2021 г

Содержание статьи подробное:

Как происходит купля-продажа квартиры

Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

  • Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер
  • Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
    Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
  • Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность — договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)
    При отчуждении доли одним из участников долевой собственности другому или третьим лицам — нотариальная сделка в обязательном порядке.

Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности — они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов — общая совместная собственность);

    о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору купли-продажи.
  • В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
  • Переход права от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца, которое он подает вместе с договором купли-продажи в Росреестр. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом от продавца заявления не требуется.
  • Право собственности на Покупателя регистрируется на основании заявления и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
    ЕГРН ведет Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
  • Покупателю выдается Выписка из ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 — отменено!)
  • Документы в Росреестр можно подать через МФЦ, который является посредником между участниками сделки и регистрирующим органом.

Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122″О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости«.

Как происходит купля продажа квартиры (сделка)

  • Чтобы при продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
  • Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания Договора купли-продажи .
    Чтобы письменные договоренности были выполнены — составляется Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток.
    Составить договоры для сделки можно самостоятельно, нет требования об обязательном их составлении юристом.
    Рекомендую использовать для составления договора купли-продажи квартиры Конструктор договоров, он «соберет» в зависимости от ваших условий сделки документ, максимально соответствующий вашей ситуации.
    Пользователям Конструктора договоров предоставляется скидка в 1000 рублей на составление основного договора купли-продажи нашим юристом.
  • Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Перечень документов для сделки зависит от условий оплаты.
    Покупателю необходимо и достаточно предъявить перед сделкой Выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений, заказать ее теперь можно через сайт ГОСУСЛУГ.
    По требованию покупателя предоставьте ему:
    — согласие на продажу от супруга (если продается имущество нажитое в браке, но зарегистрированное на одного супруга);
    — справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии (зарегистрированные лица не мешают сделке, просто пропишите их в договоре);
    — справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт(этот долг переходит на приобретателя);
  • Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи. Вы можете заказать составление Договора купли-продажи и Акта приема-передачи нашим юристам.

Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.
За регистрацию права собственности покупатель(и) должен оплатить государственную пошлину:

  • Оплачивается госпошлина 2000.0 рублей( на всех покупателей);
  • Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ;

Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную.
Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке вместе с заявлением от покупателя о регистрации ипотеки (залога).

Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

Расчет по ипотечным сделкам (как правило) происходит уже после регистрации прав на нового собственника.

Часто крупные банки предлагают оформить сделку в электронном виде.
Для этого для участников сделки выпускаются электронные цифровые подписи (ЭЦП).
В этом случае договор будет изготовлен в цифровом виде, его конечно можно распечатать, но юридическую значимость он приобретет только после удостоверения его тождественности нотариусом.

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Требование о проставлении подписи под договором в присутствии специалиста МФЦ нет.

Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись.
И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

Защита добросовестного приобретателя

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и ГК РФ.

Теперь приобретатель недвижимости, который полагался на данные из ЕГРН, признается добросовестным приобретателем.( ст.8.1, п.6 ГК.РФ)
Прочтите полезную статью:Что такое обременение квартиры
Кроме того, добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь при утрат прав собственности на единственное жилье. (ст 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»)

Оставьте комментарий