Самострой узаконить в рф

Далеко не редким явлением в России является самовольное возведение строений. Действующее законодательство не имеет четкой регламентации определения правового статуса самостроя и возможности легализировать его. Из сложившейся ситуации вытекают сложности связанные с оборотом и оформлением права собственности на самовольные постройки.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем сооружения или здания, а так же сносить или перестраивать их. Помимо этого собственник может разрешить строительство на своем участке третьим лицам. Обязательным условием такого строительства является соблюдение строительных правил и норм.

Не оформленный самострой это отсутствие возможности его легального использования в хозяйственном обороте, продажи, залога и т.д. Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ, так же в данной статье описаны последствия ее возведения и способы легализации.

П. 1 ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой признается любое недвижимое имущество, сооружение, строение или жилой дом, возведенные на земельном участке, не предназначенном для таких целей или без получения необходимых разрешений, а так же с существенным нарушение строительных и градостроительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самострой, не приобретает на него право собственности, соответственно не может в полной мере распоряжаться им – дарить, продавать, сдавать в аренду или совершать другие сделки (ст. 222 п. 2 ГК РФ).

В п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу , либо самим возведшим его лицом, либо за счет его средств. Данный пункт не относится к случаям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно право собственности на самострой может быть признано судом. Такое право может быть признано только в предусмотренных законом случаях и в установленном порядке. Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Ранее, признание права собственности в судебном порядке предоставлялось, как фактическому застройщику, так и владельцу земельного участка, с введением Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», такое право имеет только собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка или лицо, владеющее земельным участком по праву пожизненного наследования или постоянного (бессрочного) пользования.

На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.

Судебный порядок легализации строений основан на принципе подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение. Редакция Закона № 93-ФЗ относительно пункта 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретение права собственности на самострой за лицом, которое обладает правом собственности или правом наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком. Соответственно если в судебном порядке доказано, что у застройщика есть право на землю, а возведенная постройка не создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также не нарушает интересы и права третьих лиц, судебное решение будет принято в пользу заявителя.

Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов строительства и жилых строений, не требующих оформления разрешения на строительство, а также объектов садоводческого и дачного хозяйств.

Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой. Основанием для регистрации служат:

1. документы на землю, имеющие статус правоустанавливающих:

  • выписка из похозяйственной книги;
  • свидетельство о праве собственности.

2. Акт органа власти о предоставлении участка.

3. Кадастровый план земельного участка.

4. Технический паспорт (предусмотрен для индивидуальных жилых домов, возведенных до 01.01.2010 г).

5. Декларация об объекте недвижимого имущества (садоводческие и дачные объекты, гаражи).

Исходя из выше изложенного, право собственности на самовольную постройку, зависит от наличия прав на земельный участок.

Момент вступления в силу Федерального закона № 93-ФЗ «дачная амнистия» стал для многих периодом появления «замкнутого круга», то есть узаконить самовольную постройку невозможно пока земля не является собственностью, а землю в собственность не удается получить пока не узаконена самовольная постройка.

Несколько «меньшей кровью» обойдутся владельцы неоформленных земельных участков, на которых имеется хотя бы одно строение с оформленным правом собственности. Данную ситуацию регулирует ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой можно оформить право собственности на земельный участок, а дальше уже легализировать самострой.

Применение нормы ст. 222 ГК РФ измененной ФЗ № 93-ФЗ достаточно противоречиво. Обозначенный закон не дает пояснения, с какого момента внесенные изменения должны применяться. Таким образом, начало применения новых норм ст. 222 ГК РФ, оставлено на усмотрение судей. Судебная практика показала, что некоторые из судей применяют новые нормы только к постройкам, возведенным после вступления в силу закона, другие же применяют ее повсеместно.

Упрощенная форма легализации построек существенно облегчила процесс оформления прав собственности на объекты недвижимости для реконструкции и строительства которых не требуется выдачи разрешения, объекты недвижимости, создаваемые на приусадебном земельном участке и на объекты индивидуального жилищного строительства расположенные или создаваемые на участках, предназначенных для этого.

Нюансы законодательства поставили граждан перед выбором — легализировать земельные участки и постройки, получив полное право распоряжаться ими или оставить все на своих местах. Многих, желающих оформить право собственности, сложность процедуры попросту останавливает. Выход есть – адвокат по жилищным делам . Грамотный специалист, знающий все тонкости жилищного и гражданского законодательства, поможет оформить все в лучшем виде и в короткие сроки.

Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также " Порядок приватизация земельных участков ".

Фото: Gearstd\shutterstock

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд выносит решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом или другими нормами и правилами

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Напрягаться из-за новшества особенно не стоит. Параметры приняты вполне разумные — если, конечно, вы действительно собираетесь строить обычный дом для одной своей семьи, а не дворец и не многоэтажку на продажу (см. «Важно»).

Новый закон о самострое вступил в силу с 4 августа. Понятие самовольной постройки там существенно расширено.

— Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена, — объясняет адвокат Светлана Жмурко.

Что это могут быть за нарушения? Например, дом построен на земле, на которую у его хозяина нет никаких прав или которая не предназначена для строительства жилья. Или участок-то «правильный», но постройка возведена с нарушением градостроительных и архитектурных норм, мешает соседям, угрожает здоровью и жизни окружающих.

Но есть в законе о самострое и несколько хороших моментов. Владельцев «самостроя» — а зачастую люди становятся ими вовсе не со зла — тоже решено защитить.

1. Если собственник постройки не знал и не мог знать о том, что на его землю распространяются некие ограничения — по новому закону он не нарушитель и нечего его карать постановлениями о сносе дома.

Это очень характерная история. Человек законным путем покупает землю, строит там дом, честь по чести регистрирует на него права. А через несколько лет узнает, что его земля, оказывается, в какой-то охранной зоне, где строительство жилья запрещено. А стало быть, дом — незаконная постройка и ее могут потребовать снести. Вот только никаких данных о границах этой самой зоны на момент строительства дома не было даже у Росреестра — откуда ж о них должен был знать простой гражданин?

2. Снос жилого или садового дома, даже если он признан самовольной постройкой, — только по решению суда. Органы местного самоуправления без суда принимать такие решения не вправе.

3. Также теперь не обязательно предполагается карать самострой сносом. В законе прописана альтернатива — для начала дать владельцу самовольной постройки возможность привести ее в соответствие с нормами и правилами, если это реально. И легализовать.

Скажем, если в индивидуальном жилом доме обнаружилось не три, а четыре этажа — весь дом ломать не надо, достаточно укоротить его на лишний этаж.

На приведение самостроя в норму и его легализацию по закону отводится от шести месяцев до трех лет — в зависимости от характера нарушений.

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача — узаконить нелегально возведенные стены. Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах. Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по "самострою" и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких — нет.

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет. У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин. Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков — за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился. А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ. И высший суд страны, перечитав дело, заявил — все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие — на этой земле коммерсантам разрешается "временное размещение магазина из облегченных конструкций". Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования. А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано — если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка "из облегченных конструкций", разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель. А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии — это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.

По СНИПам, то есть "строительным нормам и правилам", которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил. А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды. Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса. Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом. Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы "других лиц".Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность. В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец "принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение". На это высший суд страны возразил — но "необходимые меры" без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.
Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Самостроем является незаконное возведение объекта, если на это отсутствовало разрешение или необходимые согласования, либо строительство нарушило режим пользования участком, требования безопасности. С 2018 года порядок узаконивания и сноса самостроя был существенно изменен, так как вступил в силу Федеральный закон № 339-ФЗ. Легализовать незаконную постройку стало проще, однако все равно придется проходить административную или судебную процедуру.

Что такое самострой, как легализовать самострой, как получить разрешение на реконструкцию или строительства и варианты решения вопроса через суд – подробнее в статье.

Что такое самострой в2021 году

Законом № 339-ФЗ (скачать 339-ФЗ)были внесены важные изменения в ГК РФ и ГрК РФ. Прежде всего, законодатель ввел официальное правовое определение самовольной постройки, устранил возможные разночтения закона. Для отдельных видов правоотношений Закон № 339-ФЗ имеет обратную силу.

Юридически

Закон № 339-ФЗ внес изменения в статью 222 ГК РФ (скачать ГК Градостроительный кодекс) в части юридического определения самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • возведены на непредоставленном, т.е. чужом участке;
  • размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;
  • построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;
  • возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Приоритетным способом узаконивания самостроя теперь является обращение в суд, что сокращает риск волокиты и незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Образец незаконной пристройки в плане БТИ

Образец незаконной пристройки в плане БТИ

Простыми словами

Самострой – это практически любой объект, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании можно строить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

  • заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, землю под застройку могут выдать по аренде с последующим оформлением в собственность);
  • если разрешенное использование земли, указанное в документах, позволяет возведение построек (например, на землях сельхозназначения запрещено практически любое строительство);
  • если владелец участка прошел необходимые согласования и получил разрешения (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
  • если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
  • если строительные работы не привели к нарушению законных интересов других лиц (например, не перекрыли доступ естественного освещения в соседний дом).

Самостроем является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Комментарий специалиста. Закон № 339-ФЗ дал собственникам дополнительные гарантии для защиты своих прав. Теперь снос самостроя допускается, если нарушитель не выполнит требования государственных инспекторов, либо устранение замечаний будет невозможно. Кроме того, снести незаконную постройку на частной земле практически невозможно, если она не угрожает жизни и здоровью граждан, имуществу или окружающей среде. Подробнее о нюансах легализации самостроя вам расскажут специалисты нашей компании.

Обязательные условия для легализации самостроя в 2021 году

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:

  • подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;
  • подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Что из этого следует? Даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.

Инфографика ПЗЗЗемельный участок – собственность или разрешение от арендатора, разрешенное использование не должно нарушаться

Для легализации самовольно возведенного объекта нужно узаконить земельные правоотношения. Для этого может потребоваться:

    договора аренды с муниципалитетом или иным правообладателем;
  • оформлением права собственности на бесхозный участок;
  • изменением вида разрешенного использования;
  • снятием или устранением ограничений, установленных в отношении участка.

Для подтверждения прав аренды или собственности может потребоваться заключение договоров, выкуп участка, проведение межевых работ, кадастровый учет и регистрация в Росреестре.

Виды разрешенного пользования изменить сложнее, так как они закреплены в документах землепользования и застройки. Например, чтобы легализовать жилой дом нужно добиться установления режима ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Сделать это можно только через муниципалитет, с проведением публичных слушаний.

Также в отношении участка могут существовать ограничения – сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Комментарий специалиста. Если на момент начала возведения ограничений на участок не существовало, либо разрешенный вид использования позволял стройку, Закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако до окончательного узаконивания постройки ее использование также не допускается под угрозой штрафов. Если вам нужна помощь в согласованиях на землю, обращайтесь в нашу компанию. Мы окажем помощь даже в самой сложной ситуации!

Самострой должен быть безопасным и соответствовать строительным нормам и правилам

Для возведения любых объектов недвижимости нужно соблюдать строительные нормы и правила, требования ГрК РФ, санитарно-гигиенические и иные нормативы. В стандартных условиях эти требования учтет проектировщик, а уполномоченные органы проверят их при согласованиях и выдаче разрешений. При легализации самостроя это придется делать следующими способами:

  • подготовкой документов (проекта, экспертных заключений, ГПЗУ и т.д.), получения разрешения на строительство;
  • заказом технических планов;
  • получением заключений СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
  • согласованием спорных вопросов с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу. Также нужно учесть ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Комментарий специалиста. Если вам нужна помощь в подготовке документации на самовольную постройку, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Вы сможете получить проект на любой вид объекта в строгом соответствии с законом. При содействии наших специалистов процесс согласований пройдет максимально быстро.

Самострой должен быть безопасен

Самострой должен быть безопасен

Какие бывают пути легализации самостроя?

Если на самовольную постройку уже зарегистрировано право собственности, правообладатель может столкнуться с требованиями об устранении нарушений – сносе дополнительных этажей, уменьшением площади объекта и т.д. В предписании будет указан срок на его исполнение. Если требование не будет выполнено, к собственнику могут предъявлять иск о сносе самостроя за его счет.

Если на незаконно возведенный объект не зарегистрированы права, признать их можно только через суд или в административном порядке. Для этого необходимо располагать проектной документацией, обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство.

Официальное получения разрешения на реконструкцию или строительство

Для возведения и реконструкции ОКС нужно получать разрешение в муниципальных органах. Для этого применяются нормы ГрК РФ, местных Административных регламентов. Например, на территории столицы документы будут рассматривать специалисты Комитета государственного строительного надзора, а процедура пройдет по Постановлению № 145-ПП.

Для получения разрешения нужно заказать проектную документацию, пройти экспертизу проекта. В комплект документов также входит ГПЗУ, правоустанавливающие документы на участок. Если к параметрам и требованиям безопасности не возникнет претензий, можно зарегистрировать право собственности по разрешению на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Как узаконить и согласовать самострой в 2021 году?

образец разрешения

Легализация через гос инспекцию или гос комиссию

В каждом регионе действуют уполномоченные комиссии, в чьи задачи входит:

  • выявление фактов незаконных построек на муниципальных и государственных землях;
  • выдача предписаний об устранении нарушений закона или о сносе самостроя;
  • проверка устранения нарушений, рассмотрение вопросов об узаконивании объектов;
  • подготовка документов для привлечения виновных лиц к ответственности.

На территории столицы такими полномочиями наделена межведомственная Городская комиссия по выявлению и пресечению незаконного строительства. Регламент работы этой Комиссии утвержден Постановлением № 234-ПП (скачать 234-pp-sed).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Узаконивание через суд

В суд можно обратиться для признания права собственности на незаконную постройку, либо для оспаривания отказа муниципальных органов в административном порядке согласования самостроя. Согласно ст. 222 ГК РФ, признать право собственности через суд можно, если:

  • истец подтвердил права на землю;
  • на дату подачи иска постройка приведена в соответствие с законодательными нормами;
  • узаконенный самострой не будет нарушать интересы иных лиц.

Если постройка была возведена не владельцем участка, суд может признать за ним право собственности с компенсацией расходов застройщику.

Подробнее: получение разрешения на реконструкцию/строительство

Процесс получения разрешений на строительство детализирован в ГрК РФ, Постановлением Правительства Москвы № 234-ПП (скачать 234-pp-sed).

ГПЗУ, технические условия

На начальном этапе согласований нужно получить ГПЗУ и техусловия на подключение к инженерным сетям. ГПЗУ в столице выдает Москомархитектура. Этот документ содержит подробное описание характеристик и ограничений участка, параметров разрешенного строительства. Техусловия выдаются ресурсоснабжающими организациями для подтверждения точек подключения, возможности присоединить объект к сетям.

Проведение обследования самостроя

Чтобы подготовить проектную документацию, проводится обследование незаконной постройки, определение ее фактических характеристик. Обычно это делает сама проектная организация, так как ей предстоит учесть все строительные нормы и правила в готовом проекте. При обследовании используются методы визуального осмотра, инструментальной диагностики конструкций, расчеты допустимых нагрузок. Также будет проверяться, не нарушает ли самострой общий правила застройки на данной территории, интересы владельцев соседних объектов.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Разрешения на строительство или реконструкцию выдаются на основании проекта, подготовленного проектной организацией. В этом документе проектировщик должен подтвердить, что состояние объекта и выполненные работы отвечает всем показателям безопасности. Проект содержит все необходимые расчеты, схемы, обоснования безопасности.

Прохождение экспертизы проекта

Проектная документация должна пройти экспертизу безопасности. Проводить такую проверку могут государственные и негосударственные экспертные организации. Экспертное заключение вместе с проектом передается в органы госстройнадзора для получения разрешения на строительство.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)

Фасады объектов должны соответствовать единым архитектурно-художественным требованиям, действующим в населенном пункте. Чтобы подтвердить соответствие незаконной постройки таким требованиям, необходимо разработать архитектурно-градостроительное решение (АГР), получить свидетельство об его утверждении. В Москве такой документ оформляется Москомархитектура.

Получение разрешения на строительство

В органах строительного надзора рассматривают проект, положительное экспертное заключение, ГПЗУ, иные документы. Если заявитель подтвердит, что незаконная постройка отвечает нормам безопасности, построена на легально предоставленном участке, выдается разрешение на строительство.

Получение разрешения на ввод

Так как объект уже фактически возведен, сразу после выдачи разрешения на строительство можно обращаться за официальным вводом его в эксплуатацию. Для этого также нужно обращаться в органы стройнадзора, передавать ранее полученную документацию. После фактического обследования будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. С этим документом можно заказывать техплан, обращаться в Росреестр на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Легализация через гос инспекцию комиссии по самостроям

Вопросами выявления самовольных построек в Москве занимается Городская комиссия. Она вправе выдавать предписание об устранении нарушений, либо оформлять документы на снос самостроя. Если незаконно возведенный объект находится на муниципальной земле, Комиссия может обращаться в суд с иском.

Получение всех документов, говорящих о допустимости самостроя – ГПЗУ, документы на землю

Узаконить объект можно по собственной инициативе, либо при исполнении предписаний Комиссии по самовольным постройкам. В любом случае, нужно собрать стандартный комплект документов, подтверждающих права на участок и отсутствие у него ограничений на строительство. Для обращения в Комиссию потребуется ГПЗУ, выписка ЕГРН о праве собственности, договор на аренду или иное законного владения. указанные документы должны подтверждать, что вид использования земли позволяет возводить здания.

Проведение обследования о соответствии построенного объекта нормам

Заказать обследование самовольно построенного объекта нужно, чтобы подтвердить Комиссии соблюдение строительных норм и правил. Также Постановление № 234-ПП позволяет Комиссии устанавливать собственнику сроки для завершения строительства или приведения объекта в соответствие с нормами закона. По итогам обследования оформляются акты и заключения, которые будут рассматривать специалисты Комиссии.

Обследование зданий

Обследование зданий

Подача документов в гос комиссию

Согласно Постановлению № 234-ПП, Городская комиссия ведет реестр выявленных незаконных построек и решений, принятых по итогам рассмотрения дел. Окружные комиссии вправе осуществлять такие же полномочия для самостроя с площадью менее 1500 кв.м. Документы на рассмотрение можно передать через функцию “Единого окна”, через МФЦ, либо через сайт Мэра Москвы.

План заседаний комиссии публикуется на сайте Мэра Москвы (они проводятся не реже 1 раза в 2 месяца). Если представленные документы подтверждают права на участок и соответствие требованиям к безопасности объекта, принимается положительное решение. Когда постройка будет исключена из реестра Комиссии, можно приступать к вводу ее в эксплуатацию и оформлению прав собственности (если это не было делано ранее).

Комментарий эксперта. Пройти процедуру легализации самостроя без поддержки профессиональных специалистов в сфере недвижимости и кадастра практически невозможно. Это связано с множеством требований к оформлению документов, обследованию зданий и сооружений. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, если вам нужно помощь опытных проектировщиков и юристов!

Легализация через суд

В судебном порядке можно добиться признания прав на объект недвижимости, либо оспорить решения муниципальных ведомств и комиссии. При положительном решении суда его можно представить в Росреестр для регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет.

Сбор документов – ГПЗУ, документы на землю

Так как обязательным условием для легализации самостроя через суд является подтверждение прав на землю, необходимо получить договор аренда или выписку ЕГРН. Также истец должен получить ГПЗУ, что подтвердить отсутствие ограничений на строительство и его допустимые параметры. Срок действия ГПЗУ составляет не более трех лет с момента выдачи.

Проведение экспертизы построенного объекта на соответствие нормам

До обращения в суд нужно соблюсти стандартный порядок обследования, проектирования и экспертизы незаконной постройки. Эти сделает проектная организация по заявке собственника. Как указывалось выше, документы должны подтверждать, что при строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила. Помощь в обследовании и экспертизы самостроя вы можете получить в компании Смарт Вэй.

Подача документов в Стройнадзор и получение отказа

Чтобы обжаловать через суд решение органов строительного надзора, нужно обратиться с заявлением по административной процедуре для оформления разрешения на строительство. Если вынесет незаконный или формальный отказ, можно обращаться с иском в суд. В решении должностные лица стройнадзора обязаны обосновать свой отказ со ссылками на закон.

Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения спорного объекта. В зависимости от обстоятельств, иск подается:

  • о признании права собственности;
  • об обжаловании незаконного решения госстройнадзора и признании права собственности.

Помимо документов, использованных при административном согласовании самостроя, можно привлечь к участию в суде специалистов и экспертов, заявить ходатайство о назначении строительной экспертизы. Обратившись в компанию Смарт Вэй, мы получите помощь опытных юристов и иных специалистов, которые пройдут все стадии судебного разбирательства.

Решение суда о признании права собственности нужно представить в Росреестр или МФЦ. После внесения записи в ЕГРН самовольно возведенная постройка будет узаконена с возможностью ее использования и продажи.

Незаконный самострой – ответственность и штрафы

Ответственность за незаконную постройку наступает в виде обязанности снести ее за счет собственника, а также по ст. 9.5 КоАП РФ. Нарушителю грозит штраф, размер которого зависит от статуса собственника:

  • для частных лиц – от 2 до 2.5 тыс. руб.;
  • для ИП – от 20 до 50 тыс. руб.;
  • для предприятий – от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Аналогичные штраф наступают при эксплуатации самостроя без получения разрешения на ввод. Также предпринимателям и организациям грозит приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Выводы

Под самостроем понимается незаконное возведение или реконструкция объекта без прав на участок, при отсутствии разрешений и согласований, при нарушении строительных норм и правил. Узаконить самострой можно в административном или судебном порядке, в том числе путем исполнения предписаний Комиссии по выявлению и предотвращения незаконного строительства.

В компании Смарт Вэй вы получите полный комплекс услуг по легализации незаконных построек, от получения документов до сопровождения судебного разбирательства. Звоните, по всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию!

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оставьте комментарий