В какой срок можно вернуть квартиру

Поводом для расторжения договора купли-продажи могут стать разные причины. Например, собственник отказывается покидать квартиру или появились новые претенденты на жилплощадь. Расторгнуть договор можно по обоюдному согласию или через суд. Разберемся, когда отмена сделки считается обоснованной и с какими рисками связана эта процедура.
Расторжение договора — это прекращение гражданско-правовых отношений между продавцом и покупателем недвижимости, а также наступление определенных правовых последствий.

По решению обеих сторон

В ситуации, когда решение о расторжении принимается сторонами обоюдно, процедуру проводят без обращения в суд. Сделать это можно как до, так и после регистрации договора купли-продажи (ДКП) в Росреестре, но только если участники еще не рассчитались между собой. Чтобы расторгнуть документ, нужны законные основания:

  • Покупатель не перевел деньги в срок, указанный в ДКП.
  • На проданную недвижимость стали претендовать третьи лица.
  • У продавца и/или покупателя возникли непредвиденные обстоятельства, решить которые можно только при условии расторжения договора.
  • Жилплощадь не соответствует заявленному состоянию.

Расторжение по взаимному согласию предусматривает составление и подписание нового соглашения. В нем стороны прописывают пункты, касающиеся возврата денег, перехода прав собственности, порядка выплаты неустойки. Последовательность и правила проведения процедуры регламентируются статьями 450 и 450.1 ГК РФ.

Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке

Расторжение соглашения купли-продажи квартиры по решению одной из сторон возможно только в судебном порядке. К весомым причинам в этом случае относится:

  • Появление обременения. После проведения сделки может оказаться, что в жилье остался прописанный жилец, появился родственник, имеющий право на пожизненное проживание.
  • Полное или частичное отсутствие оплаты со стороны покупателя. После истечения срока, прописанного в договоре, можно подавать в суд на расторжение.
  • Недействительность сделки по причине того, что она проводилась недееспособными лицами либо дееспособность не была проверена при регистрации в Росреестре.
  • Договор подписан под давлением. Если одна из сторон сумеет доказать факт того, что при подписании находилась под влиянием третьих лиц, то сделка может быть оспорена.

Расторжение по иным причинам

Существуют и другие причины для расторжения договора. К ним относится использование фальшивых документов при проведении регистрации, нарушение прав несовершеннолетних, некорректное оформление правоустанавливающей документации, несоблюдение сроков освобождения жилья. Чтобы прекращение действия договора было обоснованным, необходимо подготовить соответствующие документы.
По закону сделка признается недействительной из-за ничтожности или оспоримости. Недействительной сделка становится в силу ряда обстоятельств:

  • договор составлен с нарушением законодательных норм;
  • сделка была оформлена лицом, находящимся в состоянии измененного сознания;
  • соглашение подписано несовершеннолетним без участия родителей или опекунов;
  • стороны не заинтересованы в заключении договора (т. н. мнимые сделки).

Расторжение до регистрации: особенности

До момента прохождения процедуры госрегистрации перехода прав не происходит. Если в это время стороны приняли решение о расторжении, они заключают письменное соглашение. В случае, когда договор купли-продажи заверен нотариально, продавец и покупатель уведомляют о намерениях нотариуса.
Если договор все же передан на регистрацию, но свидетельство еще не получено, участники сделки подают в Росреестр заявление о том, что они подписали соглашение о расторжении. В этом случае в ЕГРН будет проставлена отметка о прекращении сделки. Текст соглашения должен подтверждать добровольность решения сторон и отсутствие взаимных претензий. Единой формы документа не существует, но в нем обязательно должны быть следующие пункты:

  • наименование, дата и место заключения соглашения;
  • Ф. И. О. покупателя и продавца;
  • реквизиты первоначального договора купли-продажи;
  • дату, с которой договор считается расторгнутым;
  • заявление об отсутствии претензий у всех участников;
  • подписи сторон.

После того как договор будет расторгнут, восстанавливаются первоначальные правовые статусы сторон.

Расторжение после регистрации

После законного перехода прав недвижимость полностью принадлежит новому собственнику. По факту договор купли-продажи признается исполненным, поэтому вернуть изначальные правовые статусы сторон практически нереально. Добровольно аннулировать сделку в этом случае можно только путем заключения нового соглашения, в котором покупатель и продавец меняются ролями. Предмет и стоимость договора при этом остаются неизменными.
Таким образом, чтобы вернуть все на свои места, участники должны повторно зарегистрировать договор купли-продажи. В случае если одна из сторон не дает своего согласия, составляется исковое заявление.
Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить второй стороне письменное уведомление с предложением расторгнуть договор. Претензию отправляют заказным письмом или передают лично под расписку.
Если противоположная сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом, то вопрос решается в судебном порядке. Главное условие — наличие веских причин.

Как проходит процедура

Порядок зависит от того, на каких основаниях происходит расторжение. Если вопрос решается через суд, необходимо подготовить документы, подтверждающие основания для аннулирования сделки. В качестве доказательств используются показания родственников, соседей.
Также нужно составить исковое заявление: по форме и содержанию оно должно соответствовать статье 131 ГПК России.

  • Вводная часть. В ней указываю реквизиты судебного органа, в который направляется иск, сведения об участниках дела, данные о недвижимости.
  • Фабула. Заявитель должен изложить доводы, ставшие причиной обращения в суд, а также представить документальные доказательства. Основаниями могут стать нарушения условий договора, наличие непредвиденных обстоятельств и др.
  • Заключение. Включает заявленные требования о возврате недвижимого имущества, переданного второй стороне в рамках договора.
  • Перечень представленных документов, подпись и дата.

В исковом заявлении обязательно должны присутствовать данные о том, что заявитель предпринимал попытки урегулировать спор во внесудебном порядке. Также важно подтвердить реакцию противоположной стороны.
К иску обязательно прикладывается квитанция об оплате госпошлины, расписки или иные документы, доказывающие факт проведения расчета. Сумма пошлины зависит от цены поданного иска (стоимости квартиры). Правила расчета регулируются первым пунктом статьи 333.19 НК РФ.
Заявление подается в районный суд по месту фактического нахождения недвижимости. Если судья решит, что представленных сведений достаточно, договор будет расторгнут. Соглашение считается аннулированным с момента вступления в силу судебного постановления. Деньги, переданные по ДКП, можно взыскать в принудительном порядке через судебных приставов.

Сроки проведения процедуры

Срок расторжения ДКП зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации. При обоюдном согласии придется потратить время на составление нового соглашения и его регистрацию. На все это, как правило, уходит около трех или четырех недель. Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов:

  • Рассмотрение — в течение пяти дней с момента поступления искового заявления.
  • Подготовка к судопроизводству — уточнение нюансов дела, проверка документов может занять от нескольких дней до нескольких недель.
  • Разбирательство — проведение судебных заседаний, заслушивание сторон занимает около двух месяцев.
  • Вынесение решения — постановление суда вступает в силу через 30 дней после оглашения.

Если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Общий срок исковой давности по делам такого типа — три года.

Правовые последствия

Последствия зависят от того, на какой стадии был расторгнут договор купли-продажи квартиры:

  • До государственной регистрации. Стороны вправе рассчитывать на возвращение первоначального правового статуса. Поскольку сделка признается несостоявшейся, имущественный налог не начисляется.
  • После госрегистрации. Вернуть имущество и переданные за него деньги можно только на основании судебного постановления или оформлении нового договора. Имущественный налог в такой случае определяется на основании периода, в течение которого одна из сторон владела имуществом.

Что стоит помнить при оформлении сделки купли-продажи

При составлении ДКП важно учесть все возможные правовые события, способные стать основанием для аннулирования сделки. Основания расторжения нужно обязательно прописать в условиях договора. К ним можно отнести несвоевременное внесение оплаты и освобождение жилплощади, а также снятие с регистрации.
Обращаться в суд заинтересованная сторона может самостоятельно или через законного представителя (юриста, адвоката). По итогам судебного процесса может быть вынесено решение об удовлетворении исковых требований, возвращении недвижимого имущества или аннулировании заключенной сделки.
В иске стоит подробно описывать требования не только о необходимости прекращения действия ДКП, но и о финансовых выплатах, а также порядке возвращения квартиры.
Важно:

  • Перед покупкой стоит внимательно проверить квартиру на наличие скрытых изъянов. До заключения договора можно провести независимую экспертизу, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии жилплощади.
  • В документах нужно указывать реальную стоимость недвижимости — при аннулировании продавец вернет ровно ту сумму, которая указана в договоре.
  • Расторжение не поможет, если продавец уже потратил деньги, полученные с продажи квартиры. После аннулирования ДКП жилье снова станет его собственностью, а вот возврат денег может затянуться.

Не все основания считаются достаточно весомыми для расторжения договора. В некоторых случаях, например, при покупке квартиры с дефектами, разумнее отремонтировать и попытаться ее перепродать.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

alt=»Александр Тарасов» />Александр Тарасов управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»

Добрый день. Судя по вашему описанию девочка дееспособная — недееспособных — признаных по суду, видно сразу и ни один регистратор (о они этому учатся в какой то степень) сделку не пропустит. В любом случае при признании человека недееспособным -ему назначается опекун и он каждые два года проходит переосвидетельствование — он признается инвалидом 1 или 2 группы и ему назначается пенсия. В любом случае если вы оформили квартиру по полной стоимости, взяли от НИХ РАСПИСКИ и все сделали по закону, то теперь что бы расторгнуть сделку -продавцы должны вернуть деньги. Как советует ЕленА ЕленЕ -не совсем правильно — лучше сначала вес выяснить, а потом принимать решение.

Добрый день, Елена! Общий срок исковой давности 3 года, с той лишь оговоркой, что с момента, когда стало известно о нарушении прав. Поэтому прогноз по сроку неутешительный. Если в интересах недееспособной выступит третье лицо (органы опеки, прокуратура или родственники), то последствия не предсказуемы. Очень жаль, что Вы не проверили квартиру. А Вы абсолютно уверены, что она лишена дееспособности по суду?. М.Б. стоит навести справки поточнее.

Если на момент сделки не было решения суда о признании девушки недееспособной, соответственно она действовала как абсолютно нормальный собственник (вместе с отцом). Срок исковой давности прошел. Просто поторопитесь с продажей и не ломайте голову.

Елена, здравствуйте!
Дело в том, что гражданин может быть признан недееспособным только решением суда (ст. 29 ГК РФ). Важно понимать откуда Вам стало известно о недееспособности продавца по истечении 4 лет после сделки.
Вопрос исковой давности подробно осветила Зоя Кулакова. Рекомендую Вам собрать более подробную информацию о ситуации с продавцом, каким документом определена ее недееспособность. Только на основании этой информации возможно более точно Вас консультировать.
Успехов Вам! С уважением, Сергей Макаров.

ну если совсем теоретически, то в течении любого времени можно договор признать недействительным.

Игорь, мы и увидели ее, когда она была в рег палате, мама в сторонке ей долго внушала, что когда подойдем к окну регистратора, нужно просто поставить подпись и ничего не говорить, я предполагаю, что она отстает (и оч. сильно) в умственном развитии, поведение как у ребенка (хотя это может была просто инвалидность? — я в этом не сильна. ) Хотя действительно подошла молча, поставила подпись и отошла. На тот момент я и не знала, что для продажи ее доли должна быть справка с органов опеки и попечительства (?). В свидетельстве на квартиру (на ее часть) ничего небыло указано. у нотариуса при составлении договора купли-продажи весь пакет документов был просмотрен секретарем и никакх замечаний небыло. Квартиры в то время в нашем городе все продавали и покупали без агенств, да их еще и небыло. Все же я не поняла момент, если девочка была все же не дееспособной, где и в каких документах на квартиру это можно было увидеть? Девочку видели мельком, в комнате, при осмотре квартиры, а все документы и оформление делала я и ее отец, все вместе встретились только в рег. палате, где у меня и возникли опасения. но на тот момент все деньги были уже выплачены продавцу и получены расписки. Если сейчас продавать квартиру по ипотеке может ли всплыть эта история? или однозначно продавать за наличный расчет?

Нередко бывают случаи, когда купленная квартира не соответствует требованиям покупателя. Что делать? Как вернуть деньги и возможен ли возврат недвижимости по Закону? Какие основания будут приняты судом для рассмотрения вопроса? Есть ли возможность отказаться от сделки, если уже подписан акт приемки?

Чтобы вернуть обратно продавцу жилую площадь, необходимо иметь на то веские основания. Согласно 450 статье ГК (Гражданского Кодекса) РФ, аннулировать договор покупки, далее по тексту ДКП можно в двух случаях:

• если обнаружены серьезные нарушения в помещении;

• если это предусмотрено в ДКП.

Когда возврат возможен?

Вернуть застройщику или частному лицу обратно купленное жилье получится:

1. При согласии обеих сторон: продавца и покупателя.

2. При рассмотрении дела в суде и признании сделки незаконной.

3. При выявлении факта нарушения прав одной из сторон при оформлении и подписании документов.

Веские причины для возврата

Чтобы сделку признать недействительной и вернуть продавцу квартиру обратно, необходимо иметь веские доводы и доказательства незаконности действий со стороны бывшего владельца. Например, если просто не понравился вид из окна купленной квартиры, то такая причина не станет основанием расторжения ДКП.

Гражданским Кодексом в статьях 450, 475 и 451 предусмотрены законные основания для отказа от соглашения покупки:

o при нарушениях условий договора одного из участников сделки;

o когда в помещении выявленные существенные недоделки или неполадки;

o если обстоятельства поменялись, и реализация или покупка жилой недвижимости стала невозможной.

Нарушения условий ДКП

Если говорить о нарушениях условий ДКП, то к ним относятся:

1. Продавец отказывается выписываться в положенные сроки.

2. Покупателем не внесена установленная договором сумма после передачи прав на недвижимое имущество.

Выявление недостатков

К обнаруженным серьезным недостаткам в помещении относятся несоответствия:

• по нормативам и стандартам;

• с целями приобретателя, если нет возможности после покупки нормально проживать в квартире;

• с условиями, прописанными в соглашении купли-продажи.

Изменение обстоятельств

Поменяться обстоятельства, при которых сделка может быть признана недействительной, могут только в случае выявления нового претендента на жилплощадь:

o наследника по Закону;

o физлица, которого исключили из приватизации незаконно.

Сроки возврата

Перечислим, какие сроки устанавливаются для возврата:

• на полный возврат жилого помещения дается 3 года по статье 196 ГК РФ;

• на признание договора КП недействительным – 1 год по статье 181 п. 2 ГК РФ;

• на признание сделки по Закону ничтожной – 3 года по статье 181 п.1 ГК РФ.

Максимальные сроки, в течение которых можно вернуть купленное или проданное жилье – 10 лет.

Стоит знать! Если участникам процесса не удается достичь обоюдного согласия, то согласно статье 452 ГК РФ дело передается в судебные инстанции по исковому заявлению одной из сторон.

Обнаружение недостатков в помещении

К недоделкам или серьезным несоответствиям норм проживания относятся:

o трещины в стенах;

o отсутствие вытяжки;

o неровность поверхностей потока, пола, стен;

o несоответствие высоты комнат с проектными значениями;

o отсутствие света;

o повреждение электропроводки;

o отсутствие счетчиков;

o повышенная влажность в помещении;

o обнаружена протечка;

o незаконно проведенная планировка, которая не отражена в документах;

o отключение отопления;

o неправильная установка сантехники;

o недостаточное напряжение электросети;

o неплотное закрывание окон.

Дефекты в жилом помещении делят на две группы:

2. Не существенные.

Несущественные недоделки

Если речь идет о незначительных неисправностях, которые можно устранить, то покупатель имеет право потребовать с владельца недвижимости:

• возмещение расходов на ремонт;

• снижение цены на жилое помещение;

Серьезные дефекты

Когда речь идет о значимых неисправностях, то к ним относятся нарушения, которые:

• требуют крупных вложений для исправления дефекта;

• после ремонта вновь возникают.

Важно! Истцу достаточно предоставить на судебный процесс доказательство серьезных неполадок в квартире, чтобы выиграть дело.

Как действовать?

1. оформляется письменная претензия на имя продавца с указанием причины обращения и конкретными требованиями:

o устранить недоделки в течение определенного периода;

o снизить цену на продаваемое жилье;

o возместить расходы, если устранение дефектов берет на себя покупатель;

o отказаться от проведения сделки в случае выявления существенных неполадок.

2. В случае несогласия продавца с условиями и требованиями второго участника, необходимо воспользоваться услугами независимой экспертной комиссии.

3. Если в течение 30 дней с момента вручения письма-требования продавцу от него не поступит никакого ответа, то покупатель вправе обратить с иском в суд.

4. Если понимание достигнуто сторонами сделки, то договор аннулируется дополнительным соглашением, либо составляется новый документ, в котором указываются изменения условий по ДКП.

Что делать в случае подписания приемочного акта?

Акт сдачи-приемки содержит пункт, где прописывается, что сторонами достигнуто соглашение и проведен осмотр помещения. А самое главное, что новый владелец никаких претензий к продаваемому жилью не имеет и его все устраивает.

Несмотря на это, покупатель вправе составить претензию бывшему владельцу или застройщику и предъявить ее для устранения обнаруженных дефектов. Возможно, при первичном осмотре они не были выявлены, либо проявили себя уже после заселения. Если продавец игнорирует требования и никаких действий не предпринимает в течение 30 дней, то подается исковое заявление в суд.

Надо знать! Суд вправе отказать в рассмотрении дела, если дефекты будут незначительными и их можно исправить. В случае серьезных нарушений и недоделок в помещении, суд может расторгнуть подписанный ДКП и признать сделку недействительной.

Как продавцу вернуть бывшую собственность после продажи?

Если недвижимость продана и оформлены права собственности, то вернуть обратно проданную недвижимость можно в следующих случаях:

1. Если покупателем были нарушены условия соглашения КП. Например, он не рассчитался полностью с владельцем.

2. При выявлении нарушений в составлении документов на продажу и покупку жилой недвижимости.

3. Если суд вынесет решение о признании сделки недействительной.

Как покупателю вернуть купленное жилье?

Покупатель сможет вернуть денежные средства, потраченные на покупку по ДКП:

1. Если продавцом были нарушены условия соглашения купли продажи. Например, бывший владелец предоставит ложную информацию о собственниках или не выписался в положенный срок.

2. При выявлении нарушений при составлении документов, включая соглашение КП.

3. Проданное жилье не отвечает стандартам и установленным нормам проживания.

4. В купленной квартире обнаружены серьезные неполадки.

5. Если судом сделка признается ничтожной.

Как вернуть жилую площадь застройщику?

Договор ДУ (долевого участия) можно расторгнуть:

1. При согласии обеих сторон.

2. При наличии судебного решения.

3. В случае нарушений договорных условий Заказчиком.

Надо знать! Дольщик имеет возможность переуступить свои права на квартиру в строящемся здании другому физлицу.

Порядок возврата

Существует два варианта решения вопроса:

1. Урегулирование проблемы до суда.

2. Подача искового заявления в судебную инстанцию

В первом случае аннулирование соглашение покупки проводится оформлением дополнительного соглашения сторон. Лучше его проводить до момента подачи пакета документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Если сделку успели зарегистрировать, то она будет признана завершенной. В Гражданском Кодексе расторжение ДКП, если срок договора истек, не предусмотрено.

Есть еще законный способ – обращение с иском в суд. В этом случае в заявлении прописываются:

1. Веские основания.

2. Конкретные требования:

• возмещение расходов за устранение неполадок в квартире;

• возврат недвижимого имущества или потраченных на покупку денег.

Покупатель/Продавец вправе на законных основаниях воспользоваться перечисленными в статье доступными способами, чтобы вернуть потраченные деньги или жилое помещение. Поэтому, если участникам не удается урегулировать вопрос в досудебном порядке, то решить проблему можно через суд.

Закон дает право отступа тем, кто совершает сделки. Относится ли это к недвижимости? Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу? Настало время выяснить ответ на столь важный вопрос.

Однозначный ответ «да»

Вернуть квартиру после покупки можно. О возможности расторжения сделки нам гласит несколько статей ГК, среди которых 450.

Но не все так просто. Недвижимость нельзя вернуть просто потому, что она перестала нравиться, или если вы передумали ее продавать.

Интересно!В одно риэлторское агентство обратился клиент, искавший квартиру на самом высоком этаже для того, чтобы принимать на балконе душ и наслаждаться открывающимся видом. Для этого он хотел провести на балкон водопровод и сделать из него прозрачную душевую в полный рост.

Основания для возврата

Для возврата должны быть веские основания, они указаны в тех же статьях закона.

Расторжение ДКП

Расторжение договора может произойти в 4-х случаях:

Сделка признана недействительной.

Продавец или покупатель не выполняет обязанности по договору.

Неправильное оформление договора.

По взаимному согласию продавца и покупателя.

Продавец нарушает договор, если отказывается выписываться из квартиры. Покупатель становится нарушителем, если не оплачивает недвижимость в сроки, установленные договором. Это лишь два примера, на практике их больше.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Признание сделки недействительной

Сделка признается недействительной в трех случаях:

по основаниям из ГК РФ;

через суд (речь идет об оспоримой сделке);

вне зависимости от разбирательства в суде (ничтожная сделка).

Несколько ситуаций, когда сделка становится недействительной:

противоречит принципам правопорядка и нравственности;

совершена недееспособным лицом или гражданином, которому нет 18 лет.

Иногда появляются наследники на купленную квартиру или лица, незаконно исключенные из приватизации. В этих случаях не получится проживать в купленной квартире.

Интересно! В середине прошлого столетия одна девяностолетняя владелица жилплощади продала ее по принципу обратного заклада. Продавец, почти вдвое младше ее, должен был выплачивать каждый месяц определенную сумму до ее смерти. Размер платежа исходил из расчета полного погашения цены объекта за 10 лет. В итоге женщина прожила еще 32 года, пережив покупателя на 2 года.

Существенные недостатки

По требованию продавца или покупателя сделку можно расторгнуть через суд в разных случаях, но самый частый — нарушение договора продавцом, когда ущерб лишает покупателя возможности рассчитывать на то, на что он имел полное право.

ГК РФ четко указывает на то, что продавец обязуется передать покупателю товар, качество которого не противоречит договору купли-продажи (далее ДКП). Однако в ДКП обычно не говорится об этом. Зато в 269 статье ГК говорится, что продавец должен передать товар, который пригоден для обычных в связи со своим назначением целей.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Подробнее о недостатках

Вернуть квартиру после покупки продавцу можно в том случае, если обнаружены серьезные недостатки. Неровные стены или холодные окна — не повод отказываться от сделки. При несущественных проблемах можно потребовать компенсировать затраты, но точно не получится вернуть квартиру.

В случае серьезных и не очень недостатков продавец может вспомнить об акте приема-передачи квартиры, который подписывается наряду с ДКП. В нем сказано, что покупатель удовлетворен состоянием жилплощади. Это не повод отказываться от возврата покупки, так как существенные недостатки обычно проявляются позже, их невозможно или крайне сложно увидеть при осмотре. Кстати, этот акт не запрещает потребовать возвещения убытков, если, к примеру, жилье осматривалось летом, когда невозможно было проверить отопление, а зимой с ним возникли проблемы. А вот предъявить претензию, если после покупки было замечено отсутствие счетчиков, не получится, потому что в этом виноват невнимательный покупатель.

Кстати, обнаруженный недостаток может быть описан в договоре. В таком случае вы добровольно с ним согласились и вряд ли суд встанет на вашу сторону.

Итак, среди недостатков только серьезные могут послужить причиной возврата купленной квартиры ее прежнему обладателю. Но что относится к ним?

Существенные недостатки характеризуются следующими признаками:

не поддаются устранению;

их невозможно устранить без несоразмерных (стоимости квартиры) затрат;

проявляются снова после устранения.

На самом деле каждый случай индивидуален. Если исходить из судебной практики, то к существенным недостаткам относили:

Дефекты внутренней перегородки, возникшие до передачи квартиры новому обладателю и ставшие причиной возгорания;

Плохую крышу на последнем этаже, что приводит к протечкам.

Невозможность подключиться к водоснабжению и электросети.

Конечно, серьезность недостатка нужно доказать. Чем больше доказательств увидит суд, тем выше вероятность вернуть квартиру продавцу, а себе деньги. Поэтому придется потратиться на экспертизы.

Интересно! Однажды в столице при покупке квартиры все участники сделки оказались беременными: риэлтор, продавец и покупательница.

Ремонт как способ устранения недостатков

Если суд не позволяет вернуть квартиру продавцу, а она не нравится из-за обнаруженных недостатков (или продавец согласился компенсировать ущерб), можно все исправить с помощью комплексного ремонта. Сотрудники компании быстро усовершенствуют жилье, главное — предоставить им проект, по которому они будут выполнять все работы. Создать его можно в онлайн конструкторе. Выбрать материалы и определиться с планировкой поможет архитектор в шоуруме.

Больше вам не придется заниматься ничем. Компания берет все работы и всю ответственность за них на себя — покупает материалы у проверенных поставщиков, доставляет их, делает ремонт, вывозит мусор и убирается. Вы въезжаете в квартиру, лишенную всех недостатков, и наслаждаетесь своим выбором.

Последствия возврата квартиры

Если расторгается ДКП, обязательства продавца и покупателя прекращаются.

Если ДКП был расторгнут из-за нарушения его условия одной из сторон, другая имеет право потребовать еще и возмещения убытков из-за расторжения договора.

Если ни у продавца, ни у покупателя квартиры не было намерений нарушить закон, то они должна возвратить то, что получили друг от друга. При невозможности возврата квартиры выплачивается компенсация деньгами.

Если покупатель или продавец имел намерение нарушить закон, суд имеет право на конфискацию. Это значит, что вернет свое по заключенной сделке только она сторона. Если же обе действовали незаконно, конфискуется все полученное ими в результате сделки.

При желании вернуть квартиру после покупки лучше воспользоваться помощью юриста.

Оставьте комментарий